如何買二手房，從簽訂好合同開始

文/圖 羊城晚報記者 詹青

明明看好了房、談妥了價、簽訂了合同，業主卻說“我不賣了”？

“反價”，名列二手交易糾紛榜首，更是二手房買賣中最讓買家痛恨的事情。

處理過不少不動產交易糾紛的廣州金橋百信律師事務所律師謝秋告訴羊城晚報記者，遭遇業主反價，買家能得到怎樣的賠償，可能完全取決于“合同怎么簽”。

好了，現在就來教你一個具備最強反擊力的合同該怎么簽——

墊付的錢要寫“定金”

一般地，二手房交易都會涉及墊資贖契，就是先幫業主把房子從銀行中贖出來，再進行交易。這里需要特別注意的是，不管是贖契也好、首付款也罷，買家在過戶前支付的錢，在房價總額20%以內的，都應該盡量寫為“定金”。因為只有定金才適用雙倍罰則。假如遭遇業主反價，業主必須賠付雙倍定金給買家。

假如買賣雙方覺得還不妥當，還可以增加一個約定：單方造成根本違約的，除了雙倍返還定金外，還應支付房價總額的20%作為違約金。這里的“20%”只是一個建議，雙方可以商討決定。

當然，所謂的違約責任，在一般情況下都是對等的。如果買家要求業主在簽訂合同后不賣房子，除了定金還要再承擔一筆數目可觀的違約金，那么業主也完全有權利要求買家，假如在簽訂合同后不買房子，除了被沒收定金外，買家也要承擔同樣數目的違約金。

合同“期限”盡量詳細

關于合同中所規定的執行期限的問題常常會被忽略，這也為“反價”提供了土壤。

目前大部分的買賣格式合同中，只會約定一個大期限，比如簽訂合同后90天內完成過戶交易。但應該何時申請提前還貸、何時完成贖契、何時遞交按揭所需材料等的小時間節點，如果不約定，就可能存在一個風險：當你等到第90天后，才知道對方違約了。

在這90天內，你非常被動。當你等足90天后，“反價”對你造成的傷害越來越大，回頭一看這三個月的房價，又讓你的房子少了一個衛生間。

違約方需承擔訴訟費

對于不誠信的違約行為我們不但要譴責，還要讓自己擁有更強的反擊能力。

舉個例子，你看好房子、簽了合同、給了定金等了三個月之后，業主說：“我不賣了，退回10萬元定金給你。親，我很講理的，咱們互不相欠哈！”

你抓狂了，說：“你什么意思？這三個月房價漲了30多萬元啦！”

業主說：“親，我心情不好突然不想賣了，你愛咋咋滴！”

你發狠了，說：“好！那定金要雙倍返還，除定金罰則外還有給我房價總額10%的違約金，20萬元加20萬元一共40萬元，趕緊的！”

業主“呵呵”之后不再接你電話。

你氣得肺痛之后準備打官司，但是問題來了，你合同中沒有寫這一條：一方違約但拒不承擔違約責任的，守約方因此產生的催告費、律師費及訴訟保全費用，應由違約方一并承擔。

這一條，在很多格式合同中并沒有。如果沒有這一條，你給對方寄快遞要求履約，聘請律師進行咨詢、代理訴訟或仲裁，都要你自己掏腰包。只有法院或者仲裁委預收的訴訟費或者仲裁費，可以在對方敗訴后由對方承擔。但有了這一條，明明白白寫清楚由違約方承擔的費用，法官都會要求由違約方承擔費用。

謝秋特別提醒消費者，好的律師，收費不會太便宜，而且，拿著最后要由對方買單的錢，去請一個專業律師給你一場相對輕松的勝訴，不是比你自己抱著《合同法》通宵翻查，然后東奔西走去法院、仲裁委立案、開庭的，來得更爽么？