自郁亮接手萬科董事會主席兩個多月以來，萬科已悄然發生巨變。

一方面，萬科的生意可謂一路紅火，銷售額、凈利潤均實現大漲。

而另一方面，《國際金融報》記者調查發現，萬科的資產負債率已創歷史新高，舉債發展的步伐明顯加快；同時，它的流動比率創下1993年以來新低，償還負債能力變弱。

萬科的負債為何攀升，它的資金究竟流向了哪里？

2017年半年報顯示，截至6月30日，萬科實現銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%；實現凈利潤100.5億元，同比增長41.7%。

9月4日晚間，萬科又公布了8月份簡報：2017年1-8月，萬科累計實現銷售金額3497.8億元，較上年同期的2375.2億元同比增長47%，已與去年全年銷售金額3647.7億元相差無幾。

負債率高達82.66%

然而，萬科迅猛增長的銷售金額背后，正醞釀著諸多債務上的隱患。

查閱萬科2017年半年報不難發現，郁亮和董事會秘書朱旭在公司中期報告推介會上全程閉口未談的，是萬科攀升至上市以來最高位的資產負債率。

截至6月30日，萬科資產負債率高達82.66%，已經超過2016年全年資產負債率2.12個百分點。

對此，萬科有關方面對《國際金融報》記者表示，對于房地產企業而言，更有參考價值的是凈負債率。

然而《國際金融報》記者盤點發現，萬科的凈負債率也在連年攀升。

2017年上半年，萬科的凈負債率為19.61%，同比上升5.43個百分點。有息負債合計有1391.6億元，占總資產比例為15.0%。長期負債為主。有息負債中，短期借款和一年內到期的有息負債合計501.4億元，占比為36.0%。

朱旭在萬科中期推介會上透露，公司凈負債率保持行業內非常低的水平，且目前持有貨幣現金1076億元。

對此，深圳市聚冠因尚科技有限公司高級顧問對記者表示，雖然萬科目前持有1076億元的貨幣現金，但從半年報統計的數據來看，已披露的一年內需還的借款就達501億元，500多億的資金余量，相對于目前萬科3000多億的盤子，不能說寬裕。

資金都去哪了？

記者觀察到，今年上半年，萬科的投資動作愈加頻繁。

上半年中，萬科共獲取新項目79個，總規劃建筑面積1559.8萬平方米，權益規劃建筑面積983.8萬平方米，權益地價總額約537.9億元，新增項目均價為5467.8元/平方米。

萬科有關方面表示，鑒于房地產融資渠道收緊、核心城市土地資源日益稀缺，資源的獲取方式主要是通過與存量資源所有者合作以及資產包收購。

2017年7月，萬科以551億元巨資接盤廣東國際信托投資公司下屬公司投資權益及相關債權（以下簡稱“廣信資產包”）。

而萬科需在明年2月28日前，分四期現金支付全部款項。

此外，萬科上半年的物流地產業務也新獲取14個項目，合計規劃建筑面積為108萬平方米。

算上廣信資產包，萬科上半年拿地金額約1463億元，占簽約銷售金額54%左右，在行業內投入最多。

對此，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，在市場低谷期，企業拿地、并購等階段性的投入均會導致公司負債增高。但等到未來三到五年，市場上行時，這些投入將會有較好的價值變現。

償債能力變弱

融資規模不斷擴大、凈負債率連年攀升、投資支出越來越高，萬科未來能還上債嗎？

兩個因素的存在，使得萬科的未來償債能力令人擔憂，分別是較低的流動比率和上升的利息支出。

截至6月30日，萬科的流動比率已降至1.20，為1993年以來最低水平；速動比率為0.47，自2011年以來持續低于0.5。

金融分析師對記者表示，流動比率是用來衡量企業流動資產在短期債務到期以前，可以變為現金用于償還負債的能力。萬科上半年流動負債增幅較高，與其預收款項大幅上升有關。這應該與萬科項目的結轉周期有關。

此外，由于融資規模擴大，萬科應付利息較2016年末大增八成至6.83億元，這或許也會影響到償債能力。

7月以來，萬科先后發行了兩期公司債，均為5年期品種，發行規模分別為30億元和10億元，最終發行的票面利率分別為4.50%和4.54%。

根據萬科公告，萬科發行這兩期公司債，原本是打算將扣除發行費用后的募集資金，全部用于償還金融機構貸款，改善債務結構。但是，預計未來一段時間，萬科的利息支出將繼續上升。