“迷你綜合體”內的書店。

近年來，商業建筑面積動輒幾十萬平方米的大型城市綜合體在福州四處開花，市民也逐漸習慣了這些“以大為美”的綜合體。不過，近期不少市民發現，身邊出現了不少商業面積2萬平方米～7萬平方米的“迷你綜合體”。

“社區商業”在福州興起

2010年12月21日，金融街萬達廣場在福州開業，福州隨之進入“綜合體”時代。9年間，倉山萬達廣場、五四北泰禾廣場、蘇寧廣場、世歐王莊、東二環泰禾廣場等幾十個城市綜合體陸續開業，形成了多個新型商業中心“爭鳴”的局面。

隨著經濟的發展，這些綜合體的體量也越來越大，從最早約10萬平方米的商業建筑面積，逐步發展到15萬平方米，有的達到28萬平方米，市民很難將一個綜合體完完全全逛完。

就在市民和業界都在思考未來福州新的商業中心“極限”是多大的時候，“迷你綜合體”出現了，改變了市民對集中式商業的思維定式。

12月21日，馬尾正榮財富中心開業，它的體量和傳統意義上的城市綜合體相比小了很多。“商業面積只有2萬平方米，只有中心城區一些綜合體的‘零頭’。不過，這里有超市、書店、餐飲店、電影院等，引入了幾十個品牌，涵蓋了服飾零售、美食餐飲、兒童娛樂等業態，對周邊居民來說，這已經足夠了。”商場運營人員告訴記者，他們的定位是“新鄰里生活中心”，通俗解釋就是“社區商業”，并不追求較大的營業面積。

這種業態的商場在福州越來越多，它們普遍的特點是不再追求超大面積，而是講究“小而美”。例如，五四北生活圈內的三盛i33城市廣場也不大，商業建筑面積約4.8萬平方米，定位于滿足周邊片區居民的一站式生活需求；金山片區的倉山華潤萬象里，商業建筑面積也只有4萬平方米左右，定位是“小體量社區型商業嘗試”；大學城正榮財富中心的商業建筑面積也僅7萬平方米。

發展新業態要注意什么？

大型城市綜合體讓市民體驗到了不同的商業氛圍，也因此在榕獲得了高速發展。那么，現在業界為什么開始追捧社區商業了呢？

“購物中心行業的高速發展已導致結構性問題，一味追求大體量、全覆蓋，導致商場出現招商難、空置高、客流少、利潤低等問題。未來隨著城市商業副中心規劃的逐步發展和消費升級，社區型購物中心將成為商業地產的主流。”正榮商管相關人士表示，社區型購物中心在便利性、商品定位和配套服務上具有明顯優勢，在歐美國家，社區商業已占社會商業的70%以上，而國內整體水平還不到30%，因此，開發商紛紛加大對社區商業的投入。

三盛集團商業管理負責人也認為，目前福州新生活圈不斷崛起，舊生活圈不斷擴容，以親子文化教育為主，結合精品美食、零售休閑、互動體驗等，突出“小而精”商業特質的社區商業，發展空間很大。

那么，社區商業這種業態會不會重蹈超大型綜合體“一擁而上”的覆轍呢？

中輝集團總裁助理兼商業管理中心總經理許澤泉認為，社區商業的體量限定了它的發展，未來一個購物中心就是一個IP（知識產權），都會擁有獨立個性，這是社區商業的最終發展結果。

三盛i33城市廣場招商副總林中良則認為，項目要有個性才能引流，只有了解周邊環境與客群需求，才能明確項目定位，從招商開始就做好個性化選擇，做一個定制化的商業板塊。

正榮商管人士則認為，要做好社區商業，應該做到客群精準化、營銷IP化、福利民生化，具有區別于傳統超大型購物中心的特質，才能獲得穩定發展。

福州晚報記者 江海 文/攝