海峽網2月27日訊（海峽網記者 李牧晨）本以為很合算買套房，不料交了第一筆錢后，過去9年多了，房子還沒到手，想退款又被反復拖延，這可讓福州市民黃先生“等到花兒也謝了”。

近日，福州市民黃先生在東南網《直通屏山——領導留言板》上留言稱，自己于2014年底向福州青洲煜城置業有限公司購買了位于福州馬尾區青洲大樓內的一套房，當時交了8萬元定金（合作建房合同書上顯示為定金），合同上寫明2015年6月30日前交付房子，結果這么多年過去了，不但房子沒拿到，要求開發商按合同約定退定金也被一拖再拖，到如今快10年了都沒能全額退還。

市民：交了定金后房子“爛尾”

開發商承諾退款一拖再拖

“一點信用都沒有，承諾書寫了一份又一份，找各種借口拖延，說好了多少天之后會退款，結果都沒有做到。”黃先生告訴記者，開發商除了零星退了一點違約金以及在2018年10月份退過部分定金之后，剩余27000元定金一直沒有著落。后來街道辦也來協調，一樣的承諾一樣沒有退還，這棟樓就處于爛尾狀態無人問津，直到最近他發現青洲村委會還入駐樓內辦公了。

黃先生與開發商簽訂的合作建房合同書上顯示，青洲大樓產權屬于福州市馬尾區青洲村委會，甲方僅有五十年使用權（紅圈處），乙方交付的8萬元為定金（紅線處）。黃先生 供圖

合作建房合同書上顯示，甲方應于2015年6月30日前將房屋交付給乙方，若超過交付期限六個月則屬于甲方逾期，需支付逾期違約金。乙方取得出資合同房屋使用權期限也為五十年（紅圈處）。黃先生 供圖

福州市馬尾區青洲村委會開具的說明函。黃先生 供圖

記者注意到，黃先生和福州青洲煜城置業有限公司所簽訂的合同與正常的商品房買賣合同不一樣，為“合作建房合同書”，合同中寫明，乙方出資共323000元即取得青洲大樓內一套總面積為69.17平米的單元房使用權，其中8萬元是定金，出資合同房屋的使用權期限為五十年，并且交付時甲方（福州青洲煜城置業有限公司）向乙方（黃先生）出具《物業移交證》。

為何不是商品房買賣合同？黃先生解釋稱，這是由于這塊土地屬于青洲村集體產權，開發商只是向村里租借了該地塊五十年的使用權，所蓋的這棟大樓也就沒有產權證，不能按商品房出售。

2014年開發商在街邊發放的宣傳單。黃先生 供圖

“那時候開發商滿大街發傳單，我聽他們售樓顧問介紹后，覺得這房子價格合適，地段也不錯，即便沒產權證但有五十年使用權也能接受，加上當時這棟樓已經快封頂了，他們宣稱很快就能交房，就沒有多想下了定金。”黃先生表示，同期購房的還有十來人，大家都覺得相對于租房五十年的成本來說，這里的性價比確實更高。結果本應半年內就交付的房子等了兩三年也沒有消息，不少購房者還發現當初所簽訂的戶型結構和面積被開發商擅自改動，大家就不想要了，聯合起來要求開發商退還定金。經過多方投訴，購房者們終于在2018年拿到了部分退款，再后來黃先生也打聽到部分人有陸續收到余款的消息，可自己的27000元卻始終渺無音訊。

開發商多次向黃先生開具承諾書，可每次都未能履約。黃先生 供圖

村委會：大樓產權屬于村集體

只是土地使用權出租了五十年

青洲大樓門口掛有“青州村支部委員會”“青州村民委員會”的牌子。海峽網記者 李牧晨 攝

據黃先生所述，之前開發商負責人有在青洲大樓內辦公，自己幾次去催討余款都是對方在回復，不過最近都沒找到人，電話也沒接。

2月24日上午，記者與黃先生一同來到位于馬尾區的青洲大樓，看到大樓門口掛有“青州村支部委員會”“青州村民委員會”等牌子，樓內大部分還是毛坯未裝修。記者先來到8樓青洲村委會了解情況，村委會江書記告訴記者，村委會是去年剛入駐進來的，原辦公點還在拆遷，就臨時搬到這里辦公過渡，村委會每個月也要付給開發商租金的。“這棟樓是不能賣的，這里產權屬于我們村集體，有糾紛要找開發商。”江書記說，村里是以每年100萬元的費用將土地的使用權租借給了開發商青洲煜城，黃先生這種情況只能說是開發商租給他一套房子使用五十年，雖然便宜但是沒有保障。

青洲村委會目前在大樓的8樓辦公。海峽網記者 李牧晨 攝

隨后，記者前往10樓開發商辦公點，發現這里空無一人。在多番撥打蘭姓負責人電話無法打通之后，記者致電了開發商法定代表人雷淑華，對方表示現在人在外地，雖然法人掛了自己的名字，但對這些糾紛其實并不了解，只是知道有這么一回事，不過他也承諾稱：“確實是拖了很久，之前是因為消防驗收、疫情、水災等因素耽擱了，應該今年上半年就會退款。”

位于10樓的開發商辦公點空無一人。海峽網記者 李牧晨 攝

記者從天眼查中看到，福州青洲煜城置業發展有限公司成立于2013年，注冊資本1000萬人民幣，法定代表人為雷淑華。該企業曾因房屋租賃合同糾紛被起訴，現有終本案件記錄1條，未履行總金額550.83萬元，目前被法院列為限制高消費企業。

福州青洲煜城職業發展有限公司相關資料。天眼查截圖

福州青洲煜城職業發展有限公司及其法定代表人雷淑華目前被法院列為限制消費對象，該公司還有550.83萬元的未履行金額。天眼查截圖

律師：訂金和定金有區別

可通過法律途徑維權

記者從獲得的一份落款為“馬尾區政府羅星街道辦事處”的信訪事項答復意見書上看到，黃先生交付的第一筆款為購房“訂金”。這與黃先生提供的合作建房合同書上顯示的款項性質不同，該合同書顯示此筆款項為“定金”。

馬尾區羅星街道辦事處出具的“信訪事項處理答復意見書”上顯示，黃先生交付的8萬元為“訂金”（紅線處），款項也不是購房款而是合作建房款（紅圈處）。

那么，定金和訂金有什么區別？黃先生購買的這類房產權益能否得到保障？記者咨詢了福建協同律師事務所陳永涵律師。陳律師表示，定金指的就是在合同訂立之前支付一定金錢來作為擔保，也稱為保證金。比如我們購車，通常需要交付幾千元的保證金，如果買方反悔不購買相關車輛，定金不會退回；如果賣方沒履約，買方則可以獲得雙倍定金金額的賠償。而訂金只是單方行為，買家交付訂金通常會被認為交納的預付款，買賣雙方任何一方不履約都不會出現訂金不予返還或者賠償雙倍訂金的后果。

“像這種開發商租借村集體土地集資建造并對外銷售的房子我們俗稱為‘小產權房’，相對于正常流通的商品房來說，‘小產權房’實際上就是只能轉讓使用權、不能買賣的房子，購買是存在很大風險的，不僅沒法辦理房產證，還難以規避‘一房多賣’風險，房屋質量也難以保證，甚至有可能被無償征用或者征收。”陳律師說。

陳律師告訴記者，目前正規商品房交易有兩項保障，其一是“保交樓”措施，地方政府為了防范房地產企業風險外溢，切實承擔“保交樓、穩民生”的屬地責任，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付；其二是商品房消費者權利保護，就是在開發商因商品房已售逾期難交付引發的相關糾紛案件中，商品房消費者以居住為目的購買房屋（一般指購買首套房）并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權。在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權也優先于上述其他權利。

陳律師還表示，在這件事中，黃先生與開發商之間屬于普通的債權糾紛，開發商只存在違約責任，若開發商資不抵債，黃先生可能出現拿不到房子也拿不回錢的情況，建議黃先生盡早通過法律途徑維護自己的權益。