樓市火爆，房價上漲太快，賣家頻頻違約。最近，二手房房東反悔引發的官司越來越多。

房東反悔違約，購房人應當如何維權？違約房東是會被判賠違約金，還是會被判將房子強制過戶給買方？昨日，福建自暉律師事務所發布了幾起二手房房東違約的典型案例，并結合案例進行分析解讀，供購房者維權參考借鑒。

律師提醒，賣方反悔是要承擔違約責任的，買方可以到法院去起訴，不但可以要求賣方繼續履行合同，辦理房產過戶，還可索賠違約金。

案例1

房東反悔，丟房子又賠違約金

房東吳先生和吳太太都是同安人，他們簽約出售的房產也位于同安區，根據協議約定，房屋總價為176萬元。

2016年5月31日，經中介牽線搭橋，購房人陳女士與吳先生夫妻二人簽訂了《房產買賣居間協議合同》。簽訂協議后，購房人陳女士依約支付了購房款。后來，雙方還簽訂了一份《合同補充條款》，約定如果因甲方(即賣方)單方面原因，無法及時辦理過戶手續，甲方應自2016年8月1日起至過戶當日，以乙方已付房款為基數，按每月2%的利率支付利息。

然而，直到陳女士起訴前，吳先生夫妻二人仍未辦理房屋的解除抵押登記手續，也未辦理過戶登記手續。

為此，陳女士將吳先生夫妻二人告上法庭，請求法院判令被告立即辦理解押，立即將房屋產權過戶到陳女士名下，并支付違約金。

近日，同安區法院作出一審判決，支持原告訴求，判令被告應立即辦理解押手續，并將產權轉移登記到陳女士名下。此外，判決還要求被告支付違約金，以原告已支付的購房款61萬元為基數，按每月2%的比例，付至產權轉移登記至原告名下之日止。

法官說法

合同有效，房產應當過戶

法院判決認為，本案當中，雙方簽訂的《房產買賣居間協議合同》及《補充條款》系雙方真實意思的表示，具有合法性，雙方均應誠信履行合同約定的義務。合同簽訂后，陳女士依約支付給被告購房定金及首付款，而被告至今仍未辦理訟爭房屋的解抵手續和過戶登記手續，其行為已構成違約，被告應繼續履行合同。

案例2

“唯一房產”，可以反悔不賣嗎？

簽了協議收了首付款，房東卻反悔不賣了。購房人一怒告上法庭，被告房東卻說出了反悔的“兩大原因”。近日，湖里區法院針對一起這樣的購房糾紛作出一審判決。

2016年2月25日，購房人陳先生與張某簽訂《房產買賣協議》，合同約定：張某將其位于湖里區的房產，以190萬元的總價出售給陳先生。不料，張某在將房子賣給陳先生后，又以涉訟房產為抵押物向銀行辦理貸款，抵押擔保金額為148萬元。

拿到148萬元貸款后，張某通過微信，通知陳先生要“終止雙方的房屋買賣合同”。但是，陳先生回復微信，表示“不同意解除合同”。

近日，陳先生將賣方張某告上法庭，請求法院判令被告繼續履行《房產買賣協議》，辦理解押手續，并協助原告將涉訟房產過戶至原告名下。

法庭上，房東說出了違約的“兩大原因”。首先，他賣了這套房子原本想再買房，但因房價上漲，他的錢不足以付首付，所以未能購房。第二，房東只有一套房產，如果賣給原告，他就無處居住了。因此，無法繼續將房屋出售給原告。

近日，湖里區法院作出一審判決，判令張某夫妻二人應繼續履行合同，將訟爭房屋過戶至陳先生名下。

法官說法

唯一住房，并非違約理由

本案當中，張某承認自己違約，但他答辯說涉訟房產是他名下“唯一房產”，現無房居住，希望解除合同，愿意依照合同約定賠償違約金。

對此，法院判決認為，張某并不享有合同的單方解除權。張某提出的抗辯理由，并不是拒絕繼續履行合同的合理事由。而且，涉訟房產的抵押權人即銀行也同意將房產過戶至陳先生名下。因此，陳先生要求張某繼續履行合同，并辦理房屋過戶的訴訟請求，具有合同與法律依據，法院予以支持。

現象調查

房東反悔違約，大都被判敗訴

二手房買賣糾紛，最近大幅增加。近日，導報“律師來了”熱線接到的咨詢中，也有數十名讀者咨詢的問題都與“賣方反悔違約”有關。

導報記者從廈門法院和多家律師事務所了解到，在這類案件中，法院多數情況下判決支持原告，要求被告履行合同，將房產過戶至原告名下。“這類案件確實增多了，我最近接觸到多起此類糾紛。”福建自暉律師事務所主任林敏輝律師介紹，此類案件多數情況下會支持原告的訴求。

發生糾紛后，如何更好地維護個人權益？林敏輝提醒，遭遇房東反悔違約后，在敦促原房主繼續履行合同的同時，要防止房東“一房兩賣”，及時到法院起訴，做好房產的保全工作。

專家說法

哪些情況下判強制過戶？

賣方反悔不賣，哪些情況下法院會判強制過戶，哪些情況下會只判賠違約金？

對此，廈門大學法學院黃健雄教授認為，根據《合同法》第107條規定，一方違約的，守約方可以要求違約方繼續履行、采取補救措施或者賠償損失。

二手房交易的流程通常是：簽三方協議(買賣雙方、中介)→買家支付首付→買家辦理貸款→買賣雙方網簽→繳稅費并過戶。如果在整個二手房交易流程中，買家沒有違約并已經網簽，賣家無故違約屬于過錯方。購買人可以要求繼續履行合同(即強制過戶)，可以通過法院走訴訟程序完成房屋過戶。

不過，并非所有的強制過戶訴求都會得到法律支持，有些情況下，不適宜判決強制過戶，守約方也只能選擇要求違約方賠償損失。在房價急劇上漲的時候，容易出現“一房兩賣”的情況，房主在與購房者簽合同后，網簽前又將房子賣給出價更高的購房者，并完成網簽過戶手續。這種情況下，通常第一位購房者只能得到違約金，并不能強制要求過戶。

此外，在房屋被查封的情況下，應確保過戶前查封被依法解除，如房屋因為未了案件而被法院查封的，法院也不會判決強制過戶的。

一房被多賣房子該歸誰？

黃健雄說，在一房二賣或者一房數賣的情況下，數個購買者都主張要求強制過戶，而房屋只有一套，不管過戶給誰都會造成其他購買人無法通過強制過戶取得房屋的情況。那么，此種情況下法院一般將房屋過戶給哪一方取決于下面一個或者幾個因素：1.誰先占房屋；2.誰先網簽；3.誰先簽約；4.誰付款最多。

因此，黃健雄提醒購房者，如果達成購房意愿，在交易過程中要上網填寫《存量房買賣合同》并備案，即通常所說的“網簽”，應盡快完成網簽手續，防止賣方反悔。