據澳洲網編譯刊文稱，隨著澳洲主要城市房價的下滑，地產投資者或轉向更可靠的方式來衡量自己的投資——租金回報率。不過，租金增長的緩慢削弱了房地產的創收前景，為買家提供了另一個避免資產類別并可能迫使價格進一步下跌的理由。

文章摘編如下：

資料圖：悉尼城市景觀。 黃焱紅 攝 圖片來源：CTPphoto

租金收益率下滑

對于Montgomery Investment的分析師倫德伯格來說，住宅房地產市場的“降調”并非超出可能性范圍。

“在理性市場中，租金收益率應該會走高，但我不要認為這是一個理性的市場。”倫德伯格稱。

據他介紹，官方數據顯示，悉尼的地產租金回報率約為2.7%，低于4%的長期平均水平。

“在利率不再下滑且債務水平高企的環境下，在投資時租金回報率應該被作為更重要的參考因素。”倫德伯格稱。

在租金上漲缺乏的時候，如果投資者希望更高的租金回報率則需要房價下跌。為此，在預測房價時，考慮房產可能收取的租金比潛在買家的收入更為重要。

投資房產不是最佳選擇

Merlon Capital的投資組合經理卡萊爾表示，與通常引用的價格與收入比率相比，租金是一種“非常好”的衡量標準，前者是人們愿意為住房支付的費用與他們收入的比較。

據卡萊爾介紹，房價與租金比已較上世紀90年代的平均水平高出約22%，不過考慮到低水平的利率與通貨膨脹率，這并不令人感到意外。

不過，卡萊爾指出更大的擔憂是房地產市場的供應過剩、土地不足與人們希望生活區域的開發許可問題。這些應該會支持租金上漲。

“我們的觀點是還有更大的問題。雖然住宅房地產市場確實昂貴，但并沒有其他很多資產類別更貴。如果利率依然維持低水平的話這并不是災難。”卡萊爾稱。

據卡萊爾介紹，事實上工業房地產的房價與租金比已較上世紀90年代后期的平均水平高出約70%，且債券價格也高出約30%。

“不過，從價值來看，股票是‘最不差’的選擇，價格與收益比例與上世紀90年代后基本持平。”卡萊爾稱。

在租金增長疲軟之際，未來租金收益正常化的預計觸發房地產價格下跌，這是卡萊爾將房地產市場看作是熊市的原因。

有專家看好未來回報

不過，并不是所有人都認為租金回報率對房地產市場是一種風險。曾就職于投資銀行的Superestate養老基金創始人普瑞茲表示，長期來看住宅房地產將帶來豐厚回報。

他說，最近的房價下跌正在創造有吸引力的部署資金的機會，并且根據不同的地區和房產，仍然可以獲得有吸引力的租金收益率。

據普瑞茲介紹，他的基金關注于內城區的地產，因為這里的新供應有限。

“這些地區的新公寓將有助于減輕一些需求。然而，在一天結束時，我們無法解鎖更多的市中心土地。”普瑞茲稱。

普瑞茲相信，長期前進依然有利于住宅房地產市場，且隨著新的供應被吸收，悉尼租金回報率將在短期內維持穩定。

實習編輯：王堯 責任編輯：王穎