從不為人知的一個小小農業縣到向“全球技術商業化中心”的產業新城邁進，固安花了10年時間。伴隨著民營資本華夏幸福(行情600340,買入)累計數百億元資金的投入，固安兩大產業園區分別一先一后入庫發改委和財政部的PPP示范項目。

10月13日，財政部公布第三批PPP示范項目，總計516個，計劃投資總額1.17萬億元，固安高新區項目和溧水產業新城項目入選。據市場分析人士認為，這兩個項目都將由華夏幸福運營是大概率事件，而兩個PPP項目合計投資額183億元。

加之2015年進入發改委首批PPP典型案例的固安產業園項目，中信證券(行情600030,買入)分析師陳聰表示，華夏幸福產業新城業務對接地方政府，天然和PPP相吻合，隨著PPP盈利模式逐漸明朗，未來業務規模有空間，資金來源也有拓展空間。

PPP大單復制提速

10多年前，固安的名片是“釣具、腸衣、濾芯和塑料”，實施PPP新型城鎮化項目14年，財政收入增長50倍，固安變身為高端產業聚集的智慧新城，民營投資方華夏幸福完成IPO，資產規模增長10多倍，市值一度逼近千億元。

眾所周期，在城鎮化進程中，住宅、商業和產業地產為三大主要業態，與前兩者相比，產業地產是開發周期長、現金回流慢、資金沉淀量大、招商不易的難啃骨頭。

然而，得益于持續滾動的投資和對引進產業的精準把握，截至2016年6月底，華夏幸福已為固安產業新城累計引入企業約537家，包括德益陽光生物技術等生物醫藥類科技研發機構與企業，以航天科技(行情000901,買入)集團、航天科工集團為核心的航天企業，以京東方為主導的新一代信息技術企業，以京東為主導的電子商務企業，實現項目簽約投資額 1214億元。

如今來看，一整套先進而成熟的全球技術商業化中心（GTC）服務生態體系在固安產業新城得以成功運營。固安產業新城創造性地構建了“技術鏈、產業鏈、資本鏈、服務鏈”立體孵化服務體系，以“創新孵化+資本干預”的生態打造理念，為初創企業和新興產業（愛基,凈值,資訊）成長助力。

至于投資方的盈利模式，按PPP合約，華夏幸福的利潤回報以固安工業園區增量財政收入為基礎，若財政收入不增加，則企業無利潤回報，縣政府不承擔債務和經營風險。華夏幸福通過市場化融資，以固安工業園區整體經營效果回收成本，獲取企業盈利，同時承擔政策、經營和債務等風險。

簡言之，一個長達10年甚至20年的PPP項目，政府僅承擔“機會成本”，作為社會資本的企業壓力更大，若兩者合作的項目穩定性遭到威脅，企業將“淪陷”。

更重要的是，華夏幸福已經登陸資本市場，若偏安一隅難以為企業帶來盈利能力的可持續提升，規模化是其必走路徑之一。鑒于此，認可固安產業新城模式之外，市場對華夏幸福的質疑和擔憂來自可復制性。

不過，PPP項目的推廣和新型城鎮化的發展給華夏幸福帶來了快速擴張的契機。近些年，華夏幸福產業新城在異地復制初見成效并快速擴張。在京津冀、長三角、遼沈、成渝、華南地區的36個縣（市）域，建設42座產業新城，122個產業園區，累計招商引資突破2000億元。

業內多位分析師認為，華夏幸福產業服務業務逐步進入結算期，較高預售賬款使公司未來的收益確定性較高，產業發展業務的毛利率較高。此外，環北京預期之外的產業園區也開始貢獻收益。

嫁接全球資源挖產業護城河

在A股資本上中，華夏幸福是市值最高的產業地產運營商，其產業新城模式得以擴張的基礎核心是對“產”的投入。而其“產業”的核心競爭力是有“人”且有“商”。

“對中國的房地產開發商來說，拿地-建房-銷售，甚至融資都不是難題，真正艱難的是不懂產業。”有產業地產運營商高層接受《證券日報》記者采訪時表示，“開發和運營產業園實際上是兩個行業，后者的專業難度是難以想象的”。

據《證券日報》記者了解，華夏幸福有數千人的招商團隊，有著自己的招商數據庫，每個人即刻更新每一個商家的每一個新動作。即便如此，園區擴張的提速讓華夏幸福仍在思考如何才能讓“人”和“商”跟得上，為此，華夏幸福早期就做出了嫁接全球資源的戰略決策。

以固安工業園區為例，據華夏幸福向《證券日報》記者透露，該園區建設之初，華夏幸福曾邀請全球9個國家和地區，40余位城市戰略、產業研究及空間規劃方面的大師，將國際成功經驗和區域實際情況相結合，來“建設產業新城”。

近期，華夏幸福更是與康威國際備忘錄，雙方將利用各自優勢在華夏幸福產業園及產業新城開發、國際招商引資及國際業務方面開展戰略合作。根據協議，康威國際將幫助華夏幸福引入國際企業投資落地，利用其廣泛的國際關系網絡和客戶信息，推薦、引導國際企業認知華夏幸福的品牌、優勢及在華夏幸福產業新城投資的益處，為產業新城引入國際投資項目提供支持，促進產業園入園企業升級。

對此，海通證券(行情600837,買入)分析師涂力磊表示，這是華夏幸福嫁接全球頂尖資源，導入國際產業要素，實現全球視野產業招商與發展服務的實踐，是實施國際化戰略的重要舉措。

另有分析師表示，華夏幸福的PPP產業園區項目多點布局，運營與招商嫁接了全球資源，導入了國際產業深挖產業護城河，產業新城模式形成壁壘，PPP大單已經完成了“量”的擴張和“質”的突破。