史上最嚴公積金貸款新政背后： 樓市醞釀深度調整

樓市“寒冬”以房貸持續收緊為特征正在醞釀深度調整。

9月13日晚間，北京住房公積金管理中心發布《關于調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》（以下簡稱《通知》）。相較于以往的政策，除了簡化程序以外，《通知》幾點調整將對市場走勢產生重大影響：第一，自9月17日起，網簽的購房，在使用公積金貸款的時候，將執行“認房又認貸”的政策；第二，今后公積金貸款將與繳存年限掛鉤，每繳存一年可貸10萬元，繳存12年可以貸到最高的120萬元；第三，公積金貸款針對首付比例也進行調整。購買政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。購買普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于60%；購買非普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于80%。調整之后，公積金貸款和商貸的首付比例就基本一致。

貝殼研究院認為，公積金貸款政策調整后，購房者只能更多使用商業貸款，無疑會增加購房成本。部分首次購房的購房者可能因購房成本上升而放棄購房，這會導致中間換房鏈條斷裂。公積金貢獻看似不高，實際上對市場的傳導效應可能會超預期。

影響的不僅是剛需

北京市公積金新政傳遞出的嚴厲信號，震動市場。

以“每繳存一年可貸10萬元，繳存12年可以貸到最高的120萬元”為例。如果是22歲大學本科畢業職工，就職后開始繳存公積金，正常情況下可貸滿120萬需要繳存11年以上，也就是34歲左右。北京公積金貸款中心給出的解釋是：“這主要是為了引導市民合理住房消費，落實‘租購并舉’、‘先租后買’。”

“北京公積金貸款占交易比例不高，平均在20%左右，但這個政策預計起碼影響一半需求，尤其是剛需。他們將只能選擇商業貸款或者全款。北京市場平均購房年齡在28歲左右，按照新政，購房者只能貸款50萬左右。本來公積金貸款額度就很少，按照這個政策，公積金將基本離開剛需，而從認房又認貸看公積金政策全面收緊。”中原地產分析師張大偉認為。

就在北京市公積金貸款新政發布之后，幾乎各大微信購房群均是一片哀嚎。21世紀經濟報道記者注意到，影響人群普遍是剛需購房者。

貝殼研究院數據統計顯示，申請公積金住房貸款的購房者年齡也集中在30-40歲區段，首次購房占比為90.6%。使用公積金貸款的購房房源平均總價為444萬元，為各種形式中最低，其次是使用公積金加商貸組合的形式，平均總價為474萬元。低總價段的購房者使用公積金及組合貸的成交占比以及總貸款成交占比均高于高總價段占比。另外，根據官方統計，近年來申請公積金貸款職工中，中、低收入群體占絕對主體，2017年占比達到98%。

從上述數據看，北京市公積金貸款收緊影響的主體無疑是剛需人群。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，現在公積金政策繼續收緊，尤其是額度減少，影響是偏利空的，或者說購房者因此承擔的壓力也較大。“一年才獲得10萬元的額度。這說明今后依靠公積金買房的可能性就很弱了。換句話說，從工作的情況看，一般是類似5年工作后會考慮買房，那么其實也只能獲取50萬額度的貸款，這個數量其實是比較少的。所以基本上要靠組合貸來獲取貸款。”

從北京市整體交易情況看，公積金貸款占比并不高。貝殼研究院數據統計顯示，2017年公積金貸款發放額在總住房貸款新增額（商貸+公積金貸）中的占比為28.2%。2015年以來，住房公積金個貸余額占住房總貸款余額（商貸+公積金貸）比重分別為31.1%、28.0%和26.6%。從鏈家成交來看，2018年（截止到9月13日）公積金以及組合貸的成交量占全部二手房交易量的比重為58.8%，占所有貸款購房客戶比例為74.2%。

不過，貝殼研究院認為，此次北京市公積金貸款新政影響的不僅是剛需。北京市場400萬以下低總價房源成交占比近40%，400-700萬的改善型需求占比為44%，這兩部分加起來接近84%。此次公積金貸款政策的調整最直接的影響是400萬以下購房者，但由于低總價房源成交減少，中間換房的鏈條也無法運行，即便他們對公積金的依賴不高。因此，總體來看，此次政策調整對市場的沖擊可能會超預期。

信貸持續收緊

整體看，房地產市場正遭遇信貸收緊的四面楚歌境遇。

以北京市為例，其公積金貸款發放額呈現逐年下滑趨勢。2016年-2017年，北京市公積金貸款發放額在全部住房交易額中的占比由9.3%下降到5.5%。在鏈家交易的二手房中，2018年1-7月，公積金貸款在總成交額中的占比為14%。2017年公積金貸款發放額為535.78億元，比2016年下降50%。2018年計劃發放480億元，比2017年下降10%。

另外，據諸葛找房數據統計顯示，整體看，我國按揭貸款增量略低于去年同期，同比下降1.23%。（基于房地產市場調控需要以及防范金融風險需求，新增貸款中按揭貸款投向被進一步限制，居民中長期貸款這一基本上可以視同為按揭貸款的數據。）8月份居民按揭貸款增加4415億元，環比下降3.52%，同比下降1.23%，略低于去年同期。盡管受7月末中央政治局會議中提出的“堅決抑制房價上漲”政策思路的影響，以及持續以來的房地產市場嚴控因素影響，居民按揭貸款同環比均處于下降態勢。

按揭貸款收緊同時，房貸利率卻在持續上漲。據融360監測數據顯示：全國首套房貸平均利率持續上漲20個月。2018年8月全國首套房貸款平均利率為5.69%，相當于基準利率1.161倍，環比7月上升0.35個百分點；同比去年8月首套房貸款平均利率5.12%，上升11.13個百分點。8月份，全國首套房貸款平均利率持續上漲，漲幅進一步縮小。當前房貸市場調控政策仍然較為嚴格，利率、首付、貸款審核均保持較嚴態勢。從2017年以來全國首套房貸款平均利率可以看出，自2017年4月以后，房貸利率持續不斷上漲，漲幅不斷縮小，預計后期房貸利率將不斷縮小直至趨于平穩。

企業融資面臨的困境更嚴峻于按揭貸款。從非金融企業及機關團體貸款中可以發現，8月份中長期貸款增加3425億元，環比上月4875億元下降29.74%，降幅較大；票據融資增加4099億元，達到近年來峰值，相比上期2388億元上漲71.65%。由此看出，企業貸款環比降幅較大，銀行對于企業發放貸款還是較為謹慎的，另一方面，銀行為了降低風險，更多選擇票據貼現的方式融資給企業。

諸葛找房認為，整體來看，盡管居民按揭貸款增量略低于去年同期，但銀行方面較為積極；相比而言，企業貸款環比降幅較大，銀行對于企業貸款較為謹慎。受表外融資降幅趨緩影響，社會融資規模小幅回升，種種跡象表明，去桿杠引發的信用偏緊環境拐點跡象顯現，后期社會融資規模將趨于穩定。但房企仍然未擺脫資金趨嚴、融資渠道受限及還債高峰期的困境。