去年，劉先生到某樓盤看房，售樓處業務員推薦了一樓房屋前附帶綠地花園的部分戶型，稱花園使用權歸一樓業主所有。劉先生很滿意，決定買下該房產，在簽訂《商品房預售合同》時還與房地產公司簽訂了《一樓花園使用協議》，載明“該幢一樓所屬陽臺外草坪花園使用權歸一樓業主所有（無產權）”。

今年交房時，劉先生發現所購的一樓房屋陽臺并未開設通往花園的通道。經向規劃部門了解后才知道，原來所謂的“花園”其實就是一樓陽臺外的公共綠地。劉先生還能取得“花園”的專有使用權嗎？他該如何維權？

解析：

福建閩眾律師事務所吳文超律師：劉先生不能取得“花園”的專有使用權，但劉先生可以要求解除合同，并且要求開發商承擔違約責任。

根據《中華人民共和國民法典》規定，小區綠地屬建筑區劃內的公共部分，原則上由業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。“明示屬于個人”，必須符合以下二項要件：其一為綠地規劃必須經過規劃部門事先批準；其二為在銷售商品房時，其他業主知道或者應當知道綠地按照規劃和合同約定屬于業主個人專有。

本案中，劉先生無法對一樓“花園”享有專屬使用權，勢必影響其對案涉房屋的整體評價和居住體驗。結合劉先生的購房目的，他可以以合同目的不能實現為由要求解除購房合同，要求開發商返還購房款及利息并承擔《商品房預售合同》中的違約責任。

法條：

《中華人民共和國民法典》第二百七十四條：建筑區劃內的綠地，屬業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。

根據《中華人民共和國民法典》第五百六十三條規定，有“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”的情形，當事人可以解除合同。

《中華人民共和國民法典》第五百六十六條： 合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。

福州晚報記者 葉智勤