福州新聞網(wǎng)12月10日訊（福州晚報記者 何佳媛/文 林雙偉/攝）小區(qū)業(yè)主按產(chǎn)權(quán)面積，分享3元/平方米的小區(qū)共有收益抵扣物業(yè)費，總額逾百萬元。9日，記者來到晉安區(qū)萬科金域榕郡花園小區(qū)，了解百萬元物業(yè)費“紅包”的來龍去脈。

該小區(qū)對共有收益的處置，以及業(yè)委會對小區(qū)的管理方式，值得福州眾多小區(qū)借鑒。

拿出部分共有收益返還給業(yè)主

百萬元物業(yè)費“紅包”怎么來的？

萬科金域榕郡花園小區(qū)動建于2008年，2010年12月25日一期交房，總建筑面積37萬平方米，有19棟樓及170棟別墅，共計2775戶。2016年，小區(qū)成立第一屆業(yè)委會，今年5月選出第二屆業(yè)委會。

“我們開展工作的第一件事，就是聘請專業(yè)的審計人員，對第一屆業(yè)委會工作期間的物業(yè)服務(wù)資金開支、小區(qū)業(yè)主共有收益情況開展審計。”業(yè)委會主任莊宗榮說，“審計確認結(jié)余近318萬元，今年上半年又增加了共有收益47萬元。我們決定拿出一部分錢返還給小區(qū)業(yè)主。”

業(yè)委會成員經(jīng)過討論，覺得發(fā)現(xiàn)金紅包或購物卡的方式都不夠好，提議直接抵扣物業(yè)費。11月20日至27日，小區(qū)召開業(yè)主大會，就共有收益按房屋產(chǎn)權(quán)面積發(fā)放等事項進行表決。表決有效權(quán)數(shù)面積占總投票權(quán)數(shù)77.82%；參與投票戶數(shù)占總投票權(quán)數(shù)81.08%，符合相關(guān)法律規(guī)定。其中，“共有收益按房屋產(chǎn)權(quán)面積發(fā)放”事項贊成數(shù)為2100戶，占比75.68%，符合民法典相關(guān)規(guī)定。

經(jīng)過公示，12月2日和8日，業(yè)委會分兩次，轉(zhuǎn)賬逾百萬元給小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心，抵扣業(yè)主物業(yè)費，具體手續(xù)由物業(yè)服務(wù)中心辦理。

小區(qū)現(xiàn)有物業(yè)費標準為2.68元/平方米，抵扣物業(yè)費標準為3元/平方米，如此一來，每戶業(yè)主都可抵扣1個多月的物業(yè)費支出。

管好小區(qū)共有收益需要“三步走”

如何管好小區(qū)共有收益？

民法典第二百八十二條規(guī)定：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。也就是說，利用小區(qū)業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入就是小區(qū)共有收益。

對于福州部分小區(qū)來說，共有收益還比較陌生。而萬科金域榕郡花園小區(qū)早在第一屆業(yè)委會成立時，就通過合同與物業(yè)服務(wù)中心約定，小區(qū)共有收益物業(yè)和業(yè)主“三七開”。第二屆業(yè)委會成立后，根據(jù)最新的法律法規(guī)，將小區(qū)共有收益分配修改為物業(yè)占29%，業(yè)主占71%。

莊宗榮認為，管好小區(qū)共有收益需要“三步走”。

第一，小區(qū)要成立業(yè)委會。根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)委會擁有的小區(qū)共有收益不低于7成。

第二，要簽訂規(guī)范的合同，從法律層面把物業(yè)提供的各種服務(wù)以及共有收益分配等問題都明確下來。

第三，要聘請專業(yè)的第三方審計人員，收支情況都要明明白白。

根據(jù)民法典第二百八十三條的規(guī)定，抵扣的業(yè)主物業(yè)費將以產(chǎn)權(quán)面積為依據(jù)發(fā)放，精確到小數(shù)點后兩位，由物業(yè)服務(wù)中心逐一發(fā)放到業(yè)主名下并短信提醒。

演好業(yè)委會“角色”辦好三件事

在小區(qū)管理中，業(yè)委會該扮好怎樣的“角色”？

莊宗榮說：“業(yè)委會主要辦好三件事：維護業(yè)主合法權(quán)益、搭建溝通交流平臺、監(jiān)督物業(yè)落實合同。”

今年10月，小區(qū)開發(fā)商和業(yè)委會共同出資，對小區(qū)進行12項提升改造，即將于本月內(nèi)完工。記者在小區(qū)里看到，小區(qū)道路拓寬取直，明溝改暗管，44部電梯加裝空調(diào)并完成轎廂裝修。

提升改造項目都來自生活中的小細節(jié)，卻又能大大改善生活質(zhì)量。

家住9號樓的林一丁已在小區(qū)生活了9年。她說：“收到抵扣的物業(yè)費，看到漂亮的電梯、整潔的道路，大家都很滿意，業(yè)委會為業(yè)主辦了很多實事。”

2016年入住小區(qū)的林生杰說：“我也住過沒有業(yè)委會的小區(qū)，覺得這里的業(yè)委會和物業(yè)配合很不錯。物業(yè)服務(wù)不到位的地方，業(yè)主向業(yè)委會反饋以后，業(yè)委會就幫忙協(xié)調(diào)。業(yè)主之間有了矛盾，業(yè)委會也會幫助解決，大家生活在一起很和諧。”

現(xiàn)在，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)滿意度達90%以上，物業(yè)費收繳率達95%以上。

下一步，業(yè)委會計劃架設(shè)攝像頭管控高空拋物，改造利用廢棄游泳池。“每件事都要合法合規(guī)合理，才能讓業(yè)主越住越舒心。”莊宗榮說。