福州市修改物業(yè)管理若干規(guī)定

強化共有收益監(jiān)督 規(guī)范新舊物業(yè)交替

27日下午，省人大常委會會議經表決，批準《福州市人民代表大會常務委員會關于修改<福州市物業(yè)管理若干規(guī)定>的決定》。

物業(yè)管理是基層治理的重要組成部分，關系到廣大群眾的切身利益，對改善人居環(huán)境、促進社區(qū)和諧具有重要意義。福州市人大常委會的此次修改有效銜接上位法，聚焦福州市物業(yè)管理面臨的突出難點問題，構建黨建引領下的物業(yè)管理體系、推動物業(yè)管理融入基層治理、明確物業(yè)服務企業(yè)對共有部分收支負有公示和告知的義務等內容。

《決定》自福州市人大常委會公布之日起施行。

發(fā)揮黨建引領作用

物業(yè)管理是基層治理的重要內容，為充分發(fā)揮基層黨組織的堡壘作用，構建黨建引領下的物業(yè)管理體系，《決定》將黨建引領作為物業(yè)管理的首要原則予以明確，以促進物業(yè)管理高質量發(fā)展：

物業(yè)管理實行黨建引領、政府監(jiān)管、業(yè)主自治、專業(yè)服務相結合的原則，建立屬地管理、分級負責的工作機制，并納入基層治理體系；

業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生，業(yè)主委員會每屆任期三至五年，業(yè)主委員會應當每年至少向業(yè)主大會報告一次工作。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任，業(yè)主委員會委員可以連選連任；

引導業(yè)主中的中國共產黨黨員通過法定程序成為業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員，推動在業(yè)主委員會中建立黨組織。

物業(yè)管理融入基層

為促使鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、村（居）委會依法履行物業(yè)管理中的屬地職責，進一步加強物業(yè)管理，《決定》明確了鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道在業(yè)主大會首次會議籌備召開、出具備案證明等方面的職責，并規(guī)定了村（居）委會在物業(yè)管理工作中依法予以協(xié)助、配合的職責。

《決定》規(guī)定：在一個物業(yè)服務區(qū)域中，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到該區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付已滿兩年的，建設單位應當向所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處申請籌備召開業(yè)主大會首次會議。十個以上業(yè)主或者實施前期物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)，也可以向所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處提出書面申請籌備召開業(yè)主大會首次會議。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處應當自收到籌備業(yè)主大會首次會議申請之日起三十日內，會同所在地村（居）委會組織成立業(yè)主大會首次會議籌備組。

《決定》同時規(guī)定：業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處應當對依法選舉產生的業(yè)主委員會出具備案證明。

強化共有收益監(jiān)督

近年來，群眾反映物業(yè)企業(yè)侵占業(yè)主公共收益、收入及分配不公開等問題比較強烈。

《決定》回應業(yè)主對共有部分收益收支的關切，保障業(yè)主權益：物業(yè)服務企業(yè)按照規(guī)定公示、告知共有部分公共收益收支情況；利用物業(yè)服務區(qū)域內業(yè)主共有部分獲取的收益歸全體業(yè)主所有，獲取的收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用；物業(yè)買受人繳交的專項維修資金，由市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門指定的銀行專戶儲存，業(yè)主大會成立后，專項維修資金的代管由業(yè)主大會決定。

規(guī)范新舊物業(yè)交替

物業(yè)服務合同終止后，新舊物業(yè)交替引發(fā)糾紛、舊物業(yè)不退場的現(xiàn)象并不鮮見?！稕Q定》就此修改多個條款進行規(guī)范。

“物業(yè)服務合同期限屆滿前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會。但是，物業(yè)服務合同對通知期限另有約定的除外。”《決定》明確：“物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主委員會與新、原物業(yè)服務企業(yè)應當在縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處指導下成立移交小組，負責處理物業(yè)管理的相關事務。”

《決定》明確：“原物業(yè)服務企業(yè)應當清理債權債務、移交物業(yè)服務用房、設施設備、檔案資料及國家規(guī)定的其他必須移交的項目。移交完畢后，原物業(yè)服務企業(yè)應當及時退出該物業(yè)服務區(qū)域，不得以物業(yè)服務中的債權債務糾紛未解決等為由拒絕退出。”

調整法律責任條款

《決定》對照國務院《物業(yè)管理條例》《福建省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，重新梳理了法律責任有關條款。

“違反本規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未清理債權債務、未移交物業(yè)服務用房及有關資料、設施設備的，由物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，對物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處一萬元以上三萬元以下罰款。”《決定》規(guī)定：“違反本規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未依法備案物業(yè)服務合同，由物業(yè)管理主管部門責令限期報送備案；逾期不報送備案的，處一萬元以上五萬元以下罰款。”

《決定》還規(guī)定：“違反本規(guī)定，建設單位未按要求提供業(yè)主大會首次會議成立所需的文件資料，由物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。”（記者 李暉/文 石美祥/攝）