福州市人民代表大會常務委員會關于修改《福州市物業管理若干規定》的決定

（2025年4月17日福州市第十六屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過　2025年5月27日福建省第十四屆人民代表大會常務委員會第十六次會議批準）

福建省人民代表大會常務委員會關于批準《福州市人民代表大會常務委員會關于修改〈福州市物業管理若干規定〉的決定》的決定

（2025年5月27日福建省第十四屆人民代表大會常務委員會第十六次會議通過）

福建省第十四屆人民代表大會常務委員會第十六次會議對福州市人民代表大會常務委員會報請批準的《福州市人民代表大會常務委員會關于修改〈福州市物業管理若干規定〉的決定》進行了審查，認為其與上位法沒有抵觸，決定予以批準，由福州市人民代表大會常務委員會頒布施行。

福州市人民代表大會常務委員會公告

〔十六屆〕第三十號

《福州市人民代表大會常務委員會關于修改〈福州市物業管理若干規定〉的決定》已于2025年4月17日經福州市第十六屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過，于2025年5月27日經福建省第十四屆人民代表大會常務委員會第十六次會議批準，現予公布，自公布之日起施行。

福州市人民代表大會常務委員會

2025年5月30日

福州市第十六屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議決定對《福州市物業管理若干規定》作如下修改：

一、將第二條修改為：“本規定適用于本市行政區域內的住宅物業管理活動。”

“非住宅物業管理活動，參照本規定有關規定執行。”

二、將第三條修改為：“物業管理實行黨建引領、政府監管、業主自治、專業服務相結合的原則，建立屬地管理、分級負責的工作機制，并納入基層治理體系。”

三、將第十二條第一款修改為：“在一個物業服務區域中，物業出售并交付使用的建筑面積達到該區域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業出售并交付已滿兩年的，建設單位應當向所在地的鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處申請籌備召開業主大會首次會議。十個以上業主或者實施前期物業服務的物業服務企業，也可以向所在地的鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處提出書面申請籌備召開業主大會首次會議。鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處應當自收到籌備業主大會首次會議申請之日起三十日內，會同所在地村（居）民委員會組織成立業主大會首次會議籌備組。”

將第三款修改為：“召開業主大會首次會議所需文件資料由建設單位提供，建設單位未能提供的，由業主大會籌備組書面申請，經鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處確認，可以向不動產登記機構等單位查閱、復制物業服務區域內各業主獨立產權建筑面積等資料，各有關單位應當予以配合。”

四、刪去第十四條。

五、將第十五條改為第十四條，修改為：“業主委員會由業主大會選舉產生，業主委員會每屆任期三至五年，業主委員會應當每年至少向業主大會報告一次工作。”

“業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任，業主委員會委員可以連選連任。”

“引導業主中的中國共產黨黨員通過法定程序成為業主代表和業主委員會委員，推動在業主委員會中建立黨組織。”

六、將第十七條改為第十六條，修改為：“業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業主大會的成立情況、業主大會議事規則、管理規約及業主委員會委員名單等材料向物業所在地的鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處、縣（市、區）物業管理主管部門備案。鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處應當對依法選舉產生的業主委員會出具備案證明。”

“業主委員會備案的有關內容發生變更的，應當自變更之日起十五日內依照前款規定重新備案。”

七、將第二十條改為第十九條，修改為：“物業服務企業承擔物業服務事務，應當簽訂前期物業服務合同或者物業服務合同，并向縣（市、區）物業管理主管部門備案。”

八、將第二十二條改為第二十一條，刪去第二項。

增加一項，作為第四項：“（四）按照規定公示、告知共有部分公共收益收支情況”。

將第五項修改為：“（五）物業服務合同終止之日起三十日內，應當與業主或者有關單位清理債權債務，并移交物業服務用房及有關資料、設施、設備”。

九、將第二十四條改為第二十三條，第一款修改為：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業，建設單位應當按照規定通過招投標等方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并按照規范簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同不得侵害物業買受人的合法權益。”

十、將第二十七條改為第二十六條，第一款修改為：“建設單位應當按照總建筑面積千分之二，最少不低于一百平方米的標準配置物業服務用房。自然資源和規劃主管部門審批建設項目時，應當予以核實。”

十一、將第二十九條改為第二十八條，第二款修改為：“利用物業服務區域內業主共有部分獲取的收益歸全體業主所有。”

第三款修改為：“獲取的收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。”

十二、將第三十條改為第二十九條，修改為：“車輛在物業服務區域內公共停車場所的停放和管理事項，前期物業服務期間，可以在前期物業服務合同中約定；業主大會成立后，由業主大會決定。業主對車輛停放有特殊保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂保管合同。”

“治安、消防、搶險、衛生、市政、行政執法等特種車輛在執行公務時可以在物業服務區域內無償停放。”

十三、將第三十二條改為第三十一條，修改為：“物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點按照規定分別實行政府指導價和市場調節價。發展和改革主管部門應當會同物業管理主管部門定期公布保障性住房的政府指導價及其構成。”

“發展和改革、市場監督管理和物業管理主管部門應當在各自職責范圍內對物業服務收費進行監督管理。”

十四、將第三十五條改為第三十四條，修改為：“物業服務合同期限屆滿前，業主委員會應當組織召開業主大會會議決定續聘或者另聘物業服務企業，并將決定書面告知物業服務企業。物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會。但是，物業服務合同對通知期限另有約定的除外。”

十五、將第三十六條改為第三十五條，修改為：“物業服務合同終止時，業主委員會與新、原物業服務企業應當在縣（市、區）物業管理主管部門、鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處指導下成立移交小組，負責處理物業管理的相關事務。”

“原物業服務企業應當清理債權債務、移交物業服務用房、設施設備、檔案資料及國家規定的其他必須移交的項目。移交完畢后，原物業服務企業應當及時退出該物業服務區域，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決等為由拒絕退出。”

十六、將第三十九條改為第三十八條，第二款修改為：“物業買受人繳交的專項維修資金，由市、縣（市、區）物業管理主管部門指定的銀行專戶儲存；業主大會成立后，專項維修資金的代管由業主大會決定。”

十七、將第四十條改為第三十九條，第二款修改為：“業主委員會根據專項維修資金緊急使用制度，可以申請使用專項維修資金。”

十八、將第四十三條改為第四十四條，修改為：“違反本規定，物業服務企業未清理債權債務、未移交物業服務用房及有關資料、設施設備的，由物業管理主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，對物業服務企業予以通報，處一萬元以上三萬元以下罰款。”

十九、將第四十四條改為第四十三條，修改為：“違反本規定，物業服務企業未依法備案物業服務合同，由物業管理主管部門責令限期報送備案；逾期不報送備案的，處一萬元以上五萬元以下罰款。”

二十、刪去第四十六條。

二十一、將第四十七條改為第四十二條，修改為：“違反本規定，建設單位未按要求提供業主大會首次會議成立所需的文件資料，由物業管理主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。”

二十二、對部分條文中的有關表述作以下修改：

（一）將第一條中的“物權法”修改為“民法典”，將“我市”修改為“本市”。

（二）將第四條中的“市、縣（市、區）房地產行政主管部門”修改為“市住房和城鄉建設主管部門和縣（市、區）人民政府確定的承擔物業管理職責的部門（以下統稱物業管理主管部門）”。

（三）將有關條款中的“鄉鎮人民政府、街道辦事處”修改為“鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處”，“有關行政主管部門”修改為“有關部門”，“共用部位、共用設施設備和相關場地”及“共用設施、設備”修改為“共有部分”，“物業管理”修改為“物業服務”，“房地產行政主管部門”修改為“物業管理主管部門”，“三個月”修改為“季度”。

（四）將第五條中的“城鄉規劃”、“市容”、“環保”、“物價”、“工商”，分別修改為“自然資源和規劃”、“城市管理”、“生態環境”、“發展和改革”、“市場監督管理”，并刪去“建設”、“質監”。

（五）刪去第六條第一款中的“本行政區域內”，并將第一項中的“成立”修改為“設立”；將第二款中的“根據有關規定對業主大會和業主委員會進行指導、協調和監督，依法協調處理物業管理糾紛”修改為“應當依法協助、配合鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處做好物業管理相關工作”。

（六）將第七條第二款中的“房地產、建設、市容、公安、環保等有關行政主管部門和”修改為“物業管理主管部門和城市管理、公安、生態環境等有關部門以及”。

（七）刪去第十條第三款中的“已實施物業管理的”。

（八）將第二十一條第三項中的“專營公司”修改為“專業性服務機構或者第三人”。

（九）刪去第二十八條第四項中的“住宅的物業管理區域”。

（十）刪去第三十一條第一款中的“實行政府指導價”。

（十一）在第三十三條中的“由業主分攤”后增加“按照合同的約定收取”。

（十二）將第三十七條中的“職責”修改為“責任”。

（十三）在第四十二條第一款第四項中的“營業執照”后增加“或者許可證”，將第六項中的“邊界噪聲及超標排放有害氣體、污水”修改為“超標排放噪聲、廢氣和廢水”。

本決定自公布之日起施行。

《福州市物業管理若干規定》根據本決定作相應修改并對條文順序作相應調整，重新公布。