“天天都想來看工程進展，現(xiàn)在房子的樁基終于快打好了。”昨日，站在泉州晉江市青陽街道陽光社區(qū)的陽光天橋上，看著陽光東環(huán)南片小區(qū)舊房改建項目熱火朝天的工地，社區(qū)居民陳先生笑逐顏開，“這個‘自主更新’項目好啊，不僅讓老屋變新房，而且實現(xiàn)‘三無’變‘三有’。”

據(jù)悉，這是福建省首例由政府引導、居民出資、市場開發(fā)、自求平衡的“自主更新”項目，項目一改過去政府主導的增量更新模式，探索出可持續(xù)城市更新模式的“新樣本”，成為創(chuàng)新發(fā)展“晉江經(jīng)驗”的一次生動實踐。

新小區(qū)效果圖（受訪者供圖）

傳統(tǒng)老路走不通 自主更新探新路

陽光東環(huán)南片小區(qū)建于1993年，房齡已逾30年，是由居民集資、村委和機關單位合建的晉江市第一批現(xiàn)代小區(qū)。因建造時的歷史局限，小區(qū)屬于小產(chǎn)權房，無學區(qū)、交易受限，加之建筑年代較久，房屋老舊，居民改造愿望日益強烈。

然而，該小區(qū)地處晉江城市核心區(qū)，深陷高地價與低房價的錯位局面，且受道路紅線退讓和機場凈空限制，可開發(fā)強度較低，傳統(tǒng)的政府征收安置模式并不適用。

老路走不通，如何拓新路？彼時，“自主更新”成為城市更新的新選擇。

2023年3月，經(jīng)過多輪調(diào)研論證，青陽街道從小區(qū)實際出發(fā)，提出走“誰受益、誰出資”的“自主更新”之路——在政府的支持下，原業(yè)主共同承擔改造成本，采取“土地重新征收—出讓—產(chǎn)權重新辦理”的更新模式，實現(xiàn)70年產(chǎn)權期限的置換，獲得交易不受限制、匹配產(chǎn)權學區(qū)的完全產(chǎn)權房屋。

解決了“誰出錢”難題，“出多少”成了業(yè)主們最關心的問題。

要讓項目“拆得下”“建得起”，實現(xiàn)自求平衡是關鍵。“我們要確保業(yè)主們不出‘冤枉錢’，出的每一分錢都用在‘刀刃’上。”晉江市青陽街道黨建辦主任吳建章介紹，通過對項目成本進行精準測算，科學量化補差價格，以成本逆推和更新前后房產(chǎn)的升值空間為依據(jù)，項目明確了以4600元/平方米的住房補差價、2900元/平方米的店面補差價為“居民出資平衡點”，以此實現(xiàn)各方利益互補。

為確保項目建設的推進，項目按不低于成本價收取補差款的安置方法，業(yè)主在征收時繳交40%、分房時繳交60%，在降低業(yè)主前期資金壓力的同時，提供市場空間調(diào)控，降低開發(fā)風險。

全過程人民民主 凝聚共識破難題

凝聚共識是橫亙在老舊小區(qū)“自主更新”中的最大難題。

“一個實實在在切中人民群眾對美好生活需要的方案至關重要。”晉江市青陽街道人大工委主任顏婉媚說，從群眾的核心需求出發(fā)，激發(fā)群眾對美好生活的向往，引導群眾思想從“要我改”轉(zhuǎn)向“我要改”，這是凝聚共識的核心所在。“而問需于民、問計于民、問效于民便是最優(yōu)的解題思路。”

在項目推進過程中，青陽街道積極構建居民參與的共商共議平臺，多次召開業(yè)主大會、黨員大會和居民代表大會，征求業(yè)主改造意愿和安置意向，詳細解讀補償方案制定細節(jié)，認真聽取業(yè)主的合理意見和建議，做到“議方案”“選方案”“定方案”全過程公開透明，實現(xiàn)“人民城市”與“全過程人民民主”理念有機融合，讓“更新”與“民心”同頻共振。

“‘自主更新’不僅拿不到賠償款，還要自掏腰包，家里100多平方米的房子，要補40多萬元。”陳先生說，起初他也不同意，后來工作人員多次入戶走訪，為其算了一筆經(jīng)濟賬，令他轉(zhuǎn)變了想法。“原本20萬元都賣不出去的房子，經(jīng)過改造，有了明晰的產(chǎn)權和優(yōu)質(zhì)的學區(qū)，‘身價’一下子翻了好幾倍。”

晉江市青陽街道陽光東環(huán)南片小區(qū)項目征收紅線圖（圖源：晉江經(jīng)濟報）

為快速凝聚共識，青陽街道在省內(nèi)率先推行“模擬征收”，嚴格遵循市場規(guī)則，充分尊重業(yè)主意愿，規(guī)范征收程序。“這樣的征收模式更加強調(diào)人民性、參與性和公平性，形成尊重既有產(chǎn)權關系和產(chǎn)權人意愿的參與式自主更新。”顏婉媚說，在“模擬征收”的推動下，歷時一個月，小區(qū)改造簽約率就達94.94%。此外，政府還協(xié)調(diào)出臺返還大部分土地出讓金的財政扶持政策，讓項目建設更加扎實穩(wěn)健。

聚焦房屋好品質(zhì) 老舊小區(qū)煥新顏

黨的二十屆三中全會提出，“建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)”“支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求”。以安全、舒適、綠色、智慧為特征的“好房子”將成為未來住房發(fā)展的方向。

“即使資金問題是‘自主更新’項目開展的一大難點，也不能盲目創(chuàng)造空間增量、財務增量，靠‘長高長胖’實現(xiàn)財務平衡。”這是項目規(guī)劃設計中，各方商議后達成的共識。

“我們在確保住宅套數(shù)和店鋪間數(shù)滿足安置需求的前提下，大膽創(chuàng)新‘降大戶’‘保小戶’，實現(xiàn)降量縮面的‘微減容式’改造模式，改變了以往一比一等面積安置做法。”晉江市自然資源局局長陳英俊介紹，該模式為晉江市首創(chuàng)，以減小大戶型、增加小戶型、增加可售套數(shù)的方法平衡更新成本，最終實現(xiàn)建筑面積的提升和容積率的微降，有效化解項目改造空間和指標限制之間的矛盾。

此外，立足居民需求，項目還引入晉江市實驗小學、華僑中學等優(yōu)質(zhì)教育資源，配套建設停車位，進一步完善公共基礎配套，解決老舊小區(qū)的“三無問題”，讓小區(qū)實現(xiàn)“有便利設施、有明晰產(chǎn)權、有優(yōu)質(zhì)教育”的“三有”蝶變，并積極探索造血式、微利可持續(xù)式的“商業(yè)反哺公益”運作模式，打造“不夜陽光”消費新場景，讓老舊小區(qū)配套設施實現(xiàn)了從“有沒有”到“好不好”的品質(zhì)提升。

青陽陽光東環(huán)南片小區(qū)項目效果圖（受訪者供圖）

如今，東環(huán)南片小區(qū)改建施工現(xiàn)場一片熱火朝天。兩年后，一個配套設施齊全、滿足人民美好生活向往的全新小區(qū)——“晉江天駿陽光里”將迎回自己的老居民。而更多像“陽光里”一樣的“三無”老舊小區(qū)，同樣可以以此為更新樣本，迎來屬于它們的“新生”。