原標題：一些小區正醞釀新“停車規定”：車位禁止賣給“外人”

▲小區停車有多難？有時硬把一條路給堵死！

海峽網10月19日訊（海峽導報記者 林毅彬 文/圖）隨著私家車的迅猛增長，近年來停車難漸成社會“痛點”。這一問題以老舊小區為甚，以至于出現私占車位等現象。然而，與此形成鮮明對比的是，有些小區地下車庫卻出現不少空置現象。原因何在？

據了解，經權威部門調查，有的建設單位在利益驅使下，將小區規劃的車位出售給小區外的單位和個人，加劇了停車難的狀況。而將于明年施行的新“物業管理條例”，明令禁止這種行為。

現象 買車三年，車從沒進過“家 ”

對于《條例》的出臺，家住集美區寧寶花園的曹先生頗為感慨：“我的車三年沒回家了，希望新規實施后，能踏進家門。”

據了解，寧寶花園建于2004年，共有1287戶住戶。依據規劃，路面劃設400個車位，地下車庫則有197個，還有20多個架空層車位。曹先生說：“早年這些車位根本用不完，除了產權車位外，其他公共車位也不用辦停車卡。”然而，大約在5年前，停車開始緊張起來，“晚一點回來就沒位置了”。

2014年，路面車位新增了200個，還是“爆棚”。業委會和物業協商，進行停車卡管理，只允許登記了車號的業主進入。“我買房比較晚，已經沒有停車位了，產權的也都賣光了。”無奈之下，曹先生只能將愛車停放在路邊，“被貼單是常有的事”。“說實在話，也想買個車位，但是也不便宜了。”曹先生希望，《條例》實施后，情況能有改觀，“新一屆的業委會就要成立了，我們醞釀重新制定停車規則，優勢保障業主停車。”“比如，我們附近一個小區就實行停車卡充值，一個月充150元，回來一次扣5元，沒進來就不扣錢。這樣很公平。”曹先生透露，在一批住戶的牽頭下，業主們與物業積極溝通，正著手制定新方案。

走訪中，導報記者了解到，島內的金雞亭小區、金尚小區等長期存在停車難問題的社區，在一批熱心業主的發動下，也正醞釀新的“停車規定”。

金雞亭小區西里住戶魏先生認為，在“僧多粥少”的情況下，“《條例》優先保障我們業主停車，是合情合理的”。

亮點 小區車位，不得賣給“外人”

9月30日，福建省人大常委會會議表決通過了修訂的《福建省物業管理條例》（以下簡稱《條例》）。該《條例》明年元旦起施行，2006年9月省人大常委會通過的《福建省物業管理條例》同時廢止。《條例》第64條明確規定，物業管理區域規劃設置的機動車位（車庫）應當優先滿足業主需要，不得出售給小區以外的單位和個人，業主要承租的，不得只售不租。這一規定，也成為《條例》的一大亮點。

此外，《條例》再次重申《物權法》的規定，小區內車輛停放收取的場地使用費屬全體業主所有。車位劃定、車輛停放、管理和收費等事項，由業主大會決定。導報記者走訪發現，居民們對《條例》實施充滿期待，一些小區正醞釀新的“停車規定”。

解讀 小區車位，業主享有優先權

業主如何享受“優先權”？廈門市物業協會法律顧問、上海段和段（廈門）律師事務所傅劍平律師分析：

首先，住宅小區的車位（庫）主要分三類：

1.建筑區劃內規劃用于停放車輛的車位；

2.業主共有道路或公共場地規劃用于停放車輛的車位；

3.建筑區劃內依法配建的人防工程平時用作車位。

但建筑區劃內規劃的車位或車庫屬于開發商所有還是屬于業主共有仍存在不同的意見，但應首先滿足業主的需求已經成為了一項硬性規定。

其次，《條例》進一步細化“首先應滿足業主需求”的做法：

1.對于尚未處置的規劃車位，業主要求承租的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。

2.明確規定建設單位不得將物業管理區域內規劃的車位（庫）出售給本區域以外的單位或者個人。

由此可見，上述條款對開發商，以及對投資客投資車位的行為作出了限制。

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業主如何取證、維權？

福建典格律師事務所陳奇斌律師認為：

1.是否存在建設單位或物業將停車位出售、出租給小區外人員，小區業主或業委會可以對車輛進行核實比對，還可以去不動產管理部門查詢其是否系小區業主，若有產權，也可申請查詢；三是可以要求物業部門公開相關合同、票據、收支憑證等。

2.若車位（庫）產權屬于全體業主，則出售或擅自出租給小區外單位或個人的行為屬于無權處分，小區業委會可以主張合同無效，從而捍衛自身的優先權。

3.場地使用費歸全體業主所有，如何監督？小區業主和業委會可以要求物業定期公開停車費收支賬目。如有需要，也可以聘請專業會計部門核查賬目。對于存在挪用、侵占停車費的，可以要求返還。