原標(biāo)題：2019廈門房?jī)r(jià)或止跌回穩(wěn) 利率或小幅下調(diào)

在剛剛過去的2018年，作為曾經(jīng)的樓市“網(wǎng)紅城市”，廈門的房?jī)r(jià)與成交量“跌跌不休”。令業(yè)者稍感安慰的是，去年11月、12月，廈門樓市成交量溫和放大，一掃“金九銀十”的陰霾。這令不少房地產(chǎn)業(yè)者對(duì)于2019年的廈門樓市有了更多的期待。

然而，冰凍三尺，非一日之寒，在“房住不炒”的主基調(diào)下，2019年廈門樓市的調(diào)控政策恐難出現(xiàn)根本轉(zhuǎn)向；加上日漸高企的新建商品住宅庫(kù)存去化周期，可以預(yù)見，未來?yè)纹饛B門樓市的力量，絕大部分仍將是來自于剛需購(gòu)房族。

成交猜想消化庫(kù)存壓力重重？

成交量，被稱為樓市的晴雨表。

剛剛過去的2018年，廈門樓市陷入“冰凍期”，成交量呈現(xiàn)了前低后高、溫和放量的趨勢(shì)。

來自廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年廈門二手住宅累計(jì)成交17032套，同比2017年下跌40.62%，月均1419套。二手住宅成交面積171.46萬平方米，同比下跌40.36%。其中，成交最低谷出現(xiàn)在去年2月份，全月不足600套；成交峰值出現(xiàn)在剛剛過去的12月份，成交突破2200套。

“如果二手房成交量每月能達(dá)到3000-3500套，就恢復(fù)到2016年上半年調(diào)控前的水平，市場(chǎng)將趨于平穩(wěn)。”廈門市房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、高鵬集團(tuán)總經(jīng)理傅強(qiáng)如此認(rèn)為。

新建商品住宅的成交更為慘淡，成交量創(chuàng)出自2013年以來的新低。導(dǎo)報(bào)記者根據(jù)廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年，廈門全市一手住宅累計(jì)成交5619套，比2017年的9450套少了3831套，跌幅高達(dá)40.54%，月均成交約468套。從成交面積看，2018年共成交727112.31平方米，較2017年下跌33.85%。

相對(duì)于低迷的成交量，廈門新建商品住宅的庫(kù)存量再創(chuàng)近期新高。廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，截至2019年1月1日，廈門市可售住宅為17983套，可售住宅面積達(dá)2266810平方米。若按照2018年廈門月均成交468套的銷量來計(jì)算，廈門庫(kù)存的新建商品住宅需多達(dá)38.25個(gè)月才能賣完；若按照2018年累計(jì)銷售面積727112.31平方米計(jì)算，廈門庫(kù)存的新建商品住宅亦需37.41個(gè)月才能完全出清。

有業(yè)者表示，目前新樓盤的去化也不是很理想。譬如，即便是土地資源比較緊缺的廈門島內(nèi)，不久前開盤的新樓盤，去化在四五成。而島外的新樓盤，去化率則更低。

由此，不難看出，對(duì)于廈門的絕大多數(shù)開發(fā)商而言，2019年仍將是一個(gè)“跑庫(kù)存”的年頭，誰跑得快，將在下一輪景氣周期來臨時(shí)，領(lǐng)跑群雄。而跑得慢的開發(fā)商，若資金流跟不上，則將“一步慢，步步慢”，甚至陷入僵局。

價(jià)格猜想房?jī)r(jià)有望止跌回穩(wěn)？

2018年底成交量的溫和釋放，是否意味著2019年廈門樓市將回暖呢？

在傅強(qiáng)看來，今年一季度二手房市場(chǎng)有望延續(xù)去年底成交溫和放量的態(tài)勢(shì)，價(jià)格或止跌回穩(wěn)。

“我認(rèn)為廈門樓市的調(diào)整基本到位。去年底成交量溫和放量，最后一周二手住宅成交量甚至突破800套，許多經(jīng)紀(jì)人都覺得有盼頭了！”傅強(qiáng)表示，去年年初時(shí)，每個(gè)經(jīng)紀(jì)人每周帶客看房數(shù)量約1-2組客戶，而如今至少翻了2-3倍。不僅帶客看房量攀升，看房準(zhǔn)客戶的成交率也大幅攀升，以前成功賣出一套房子平均約需帶看17次，如今帶客看房8-10次就有可能成交一套房子。

多位廈門房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴導(dǎo)報(bào)記者，去年年底以來，一些價(jià)格適中的好房源，一放出來就會(huì)很快被市場(chǎng)消化掉，甚至出現(xiàn)了個(gè)別長(zhǎng)線投資型的客戶。此外，置換型的客戶也不少，以小換大、以舊換新的購(gòu)房需求，推動(dòng)近期樓市成交量溫和放大。

不過，廈門樓市要徹底“破冰”或仍需時(shí)日。“雖然去年底成交有一定放量，但2018年全年的樓市成交量相對(duì)2017年仍大幅下跌四成左右。”廈門均和評(píng)估董事長(zhǎng)王崎說，這表明廈門這兩年的樓市調(diào)控效果很明顯，但還不能指望2019年能迎來寬松的樓市政策環(huán)境，畢竟放松樓市調(diào)控將導(dǎo)致資金大量流入樓市，進(jìn)而影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。因此，廈門樓市人氣的恢復(fù)仍需時(shí)日。“在‘房住不炒’的大前提下，廈門的調(diào)控政策大幅松動(dòng)的可能性很低。”王崎認(rèn)為，2019年廈門樓市難以出現(xiàn)大幅反彈,但在剛需的推動(dòng)下，出現(xiàn)小幅反彈的概率是比較高的。

房貸猜想利率下調(diào)空間不大？

房貸利率開始出現(xiàn)松動(dòng)，這是對(duì)于2019年廈門樓市有望止跌企穩(wěn)的另一判斷依據(jù)。

目前，廈門工農(nóng)中建、郵儲(chǔ)、招商、民生、興業(yè)等多家銀行均對(duì)符合條件的首套房貸，最低按基準(zhǔn)利率執(zhí)行。而此前，廈門各家銀行大多對(duì)首套房貸在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%-20%。

不僅房貸利率下調(diào)，放款周期也大幅縮短。與此前房貸動(dòng)輒排隊(duì)好幾個(gè)月相比，目前多數(shù)銀行一般能在兩周內(nèi)放款。“隨著市場(chǎng)的逐步回暖，為了搶房貸市場(chǎng)，不排除一些中小銀行未來進(jìn)一步下調(diào)房貸利率的可能，不過大幅下調(diào)的可能性很低。”資深銀行業(yè)者林先生預(yù)計(jì)。“去年底房企打折促銷，加上首套房貸利率松動(dòng)，購(gòu)房者明顯多了起來。”廈門某房產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人羅先生表示，盡管去年底廈門二手房?jī)r(jià)格仍在微跌，但在房貸利率、落戶政策等多重利好因素的推動(dòng)下，廈門二手房市場(chǎng)趨于穩(wěn)定是大概率事件。

土拍猜想地塊拍賣價(jià)格企穩(wěn)？

2016-2017年的兩年間，廈門土地市場(chǎng)一片火熱，土地拍賣的價(jià)格也持續(xù)升溫。2017年廈門一共出讓了29幅商住地塊，全部位于島外。實(shí)際最高樓面價(jià)為翔安2016XP12地塊的36651元/平方米，平均樓面價(jià)為26983元/平方米。

相比之下，2018年，島外多幅地塊，尤其是翔安和集美多幅地塊均底價(jià)成交，同安地塊甚至拍出了“1”字頭的價(jià)格。相較于2016、2017年高達(dá)36000-38000多元/平方米的成交樓面價(jià)，翔安地價(jià)幾近“腰斬”。

此外，不同于前幾年，2018年廈門出讓了湖里區(qū)枋湖片區(qū)的兩幅商住地塊，并且以兩成左右的溢價(jià)率成交，這在一定程度上帶動(dòng)了土地拍賣市場(chǎng)的人氣，增強(qiáng)了開發(fā)商拿地的信心。

“2019年，廈門或?qū)⒅饾u加大對(duì)商住用地的供應(yīng)。”有資深房地產(chǎn)業(yè)者預(yù)計(jì)，雖然開發(fā)商拿地仍偏謹(jǐn)慎，但隨著樓市的企穩(wěn)回暖，今年廈門的土地拍賣價(jià)格有望企穩(wěn)。（海峽導(dǎo)報(bào)記者 鐘炳祥/文 陳巧思/圖）