北京出臺土地新規 提升住宅居住品質和公共服務水平

入市時住宅用地不再“混搭”商辦

昨日，北京土地交易市場成交了兩宗住宅用地，均位于北京經濟技術開發區，土地面積約10公頃，建筑規模約26萬平方米。北京青年報記者從北京市規劃和自然資源委了解到，為了加強區域功能的統籌，提升居住環境品質和公共服務水平，今后北京將在土地入市時把住宅用地及商辦用地分開單獨供應。

亦莊成交兩宗住宅用地

成交的兩宗用地均位于北京經濟技術開發區，地處京滬高速東側的路東區，兩個地塊位置毗鄰，周邊有軌道交通亦莊線的經海路站和次渠南站，交通便利。

兩宗地塊均采用“限房價、競地價”的交易方式，商品住房銷售均價不超過52695元/平方米，最高銷售單價不超過57965元/平方米。

而且，兩宗地塊均須執行“9070”政策，即套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重均需達到70%以上。

其中，經濟技術開發區路東區E9R2、E9A2地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用地，土地面積約4.25公頃，建筑規模約10.89萬平方米。其中住宅部分地上建筑規模約10.48萬平方米，另配建4078平方米的托幼。

最終該宗地由山西通建房地產開發有限公司以30.7億元競得，溢價率為5%，成交樓面地價為28185元/平方米。

經濟技術開發區路東區E9R3、E9R4地塊R2二類居住用地，土地面積約5.47公頃，建筑規模約15.33萬平方米。兩個地塊住宅容積率均為2.8。

最終該宗地由招商局地產（北京）有限公司以42.815 億元競得，溢價率為0.5%，成交樓面地價為27936元/平方米。

今后將分開安排公建與住宅建筑

專家表示，北京經濟技術開發區是北京城市總規中“三城一區”的重要組成部分，地塊周邊也規劃建設有亦莊小米產業園等科技產業，因此在該區域相應安排供應住宅用地，特別是中小套型的普通住房用地，有利于解決就業人員的居住問題，實現區域職住平衡。

值得注意的是，此次亦莊的這兩個地塊中，基本都是純住宅的地塊。

北青報記者也從北京市規劃和自然資源委了解到，今后北京不再供應F1和F2類用地，均將結合規劃綜合實施方案，在土地入市前把住宅及商辦建筑分開單獨布局。

據悉，今后北京土地市場供應的居住與公建混合用地類項目將會提前研究規劃綜合實施方案，重點關注地塊所在區域的配套需求、地塊與周邊交通（地鐵、公交場站等）、環境（集中綠地等）的結合，分開安排公建建筑與住宅建筑的布局。

需要注意的是，公建建筑與住宅建筑分開安排布局，并不意味著供地的時序會有所改變。比如原先某個區域有三個混合地塊，每個地塊有居住也有商業辦公，根據新規，會重新劃分成兩個純住宅的地塊和一個純商業辦公的地塊。至于這三個地塊是一起入市還是分別入市，將會根據土地市場的實際運行狀況進行安排。

為什么會有這樣的改變？

以此提升居住生活品質

據介紹，商辦和住宅將單分地塊的舉措，一方面是根據北京城市新總規里提出的“優化城市功能和空間布局”、“科學配置資源要素，統籌生產、生活、生態空間”、“著力治理‘大城市病’”、“增強人民群眾獲得感”等具體要求，另一方面也是回應和解決群眾的呼聲，提升群眾的滿足感、獲得感和幸福感。

按照新總規的要求，城市的規劃要源于群眾的實際需求，提升人民群眾日益提升的居住生活品質需求，規劃部門也為此深入研究了城市規劃的具體實施方式。

混合用地有何弊端？

辦公、居住功能混為一體影響生活

此前北京一些地塊為混合用地，大型的商業辦公建筑和住宅混合布局在一個地塊中。不少居民提出，在實際生活中，混在一起的商業、辦公建筑影響休息；辦公人員及車輛的出入，也會出現擾民和堵車等糾紛。

有幾塊臨近地鐵的混合用地，地塊里還安排公交場站，如果每個地塊都既有住宅又有公建，還有公交場站，那以后住宅業主、商戶、辦公人群、公交運營之間容易出現糾紛和問題。還有一些居民提出，小區要成立業主委員會，如果還要算上小區里的辦公樓，操作起來就非常困難。

單分地塊有何益處？

解決管理難點和安全隱患

住宅及商辦建筑分開布局，一方面，能夠形成豐富的城市空間尺度，有利于打造更好的城市風貌，提升首都城市形象；另一方面，能夠解決住宅與公建混合引起的管理難點和安全隱患，更好地提升住宅的居住品質和公建的運營需求。

如果在規劃實施上提前考慮，把公建和公交場站集中到離地鐵最近的一塊地上布置，剩下的地塊安排住宅，這樣公建、公交場站和地鐵優先結合，可滿足城市通行功能，保障區域的交通便利性；然后將住宅相對集中，住戶的私密性也得到了改善；同時區域內辦公、商業、購物、娛樂等環境品質也會得以進一步提升，滿足人民群眾的美好生活需求。

配套底商是否有影響？

依然會規劃安排小型商業

根據規劃，公建建筑與住宅建筑分開布局，針對的是大型的商業辦公等。為了保證群眾生活需要，住宅小區配套的小型商業依然會在住宅地塊中規劃安排，對居民的生活沒有任何影響。教育等配套設施也依然會根據配套指標等就近布局安排。對于此前已經入市供應的F1或F2類用地，在條件具備的情況下，也可以按照新規進行方案設計。