圖源：三亞鳳凰島微信公眾號

近日，一則“三亞鳳凰島破產(chǎn)重整”的消息登上熱搜，這個曾經(jīng)要打造“迪拜第二”的度假島項目再度引起人們的關注。

6月13日，據(jù)中國交建（601800.SH）公告披露，其參股的三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司（以下簡稱“鳳凰島國際郵輪港”）因資不抵債，被債權人提出重整的申請獲法院裁定受理。據(jù)《華夏時報》記者了解，截至去年年底，鳳凰島國際郵輪港的資產(chǎn)總額約為50.4億元，但負債總額約為186.05億元。而中交建對三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司股權投資的10億元被核算至0元。

對此，《華夏時報》記者于6月21日得到中交建的采訪回復稱：參股投資10億元在過往年度已做了全額撥備，參股股權損失不會對本年度經(jīng)營業(yè)績有影響。而關于本次重整的進展情況則需見中交建的最新公告。

經(jīng)歷多年起伏，走到破產(chǎn)重整這一步，三亞鳳凰島這個知名項目背后的故事，也更加令人唏噓。

據(jù)海南房產(chǎn)中介謝文（化名）于6月16日下午向《華夏時報》記者透露，“以一套58平的鳳凰島內(nèi)房產(chǎn)為例，業(yè)主在2012年購買的時候350萬左右，到了2012年底至2013年中的時候，房價到達約12萬元/平。而這套房子目前掛牌總價為245萬元，單價約為4.22萬元/平。”

為進一步了解情況，《華夏時報》記者于6月19日早上向三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司郵箱發(fā)送了相關采訪函，但截至發(fā)稿之時，暫未獲得回復。

島上唯一房產(chǎn)項目價格“膝蓋斬”

據(jù)公開資料顯示，三亞鳳凰島位于三亞市三亞灣度假區(qū)“陽光海岸”的核心，是吹填出的人工島。一期用地面積548畝，二期海域使用權證面積749畝。

其一開始的運營商為三亞眾城國際，2002年的時候被湖北商人曾憲云買下，并將該項目命名為鳳凰島。2005年12月，曾憲云作為法定代表人成立三亞鳳凰島投資集團有限公司。2006年，浙江國都控股入股鳳凰島，并成立了三亞鳳凰島發(fā)展有限公司作為項目公司。

2010年3月，三亞鳳凰島發(fā)展有限公司發(fā)布分立公告，其存續(xù)分立為4個公司，分別為三亞鳳凰島發(fā)展有限公司（以下簡稱“鳳凰島發(fā)展”）、三亞鳳凰島國際飯店發(fā)展有限公司、三亞鳳凰島置業(yè)有限公司（以下簡稱“鳳凰島置業(yè)）和三亞鳳凰島置地發(fā)展有限公司（以下簡稱“鳳凰島置地）。

2010年10月，三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司由浙江國都控股有限公司、?？趧儇S熱帶農(nóng)業(yè)植物園開發(fā)有限公司、海南大洋基礎設施投資有限公司和海南鳳凰島投資有限公司出資成立，持股比例分別為 50%、20%、15%和 15%。

2014年4月10日，中國交建與三亞鳳凰島投資集團有限公司、三亞鈺晟投資有限公司簽署三亞鳳凰島項目股權重組合作協(xié)議。

根據(jù)協(xié)議，中國交建收購鳳凰島國際郵輪港公司45%的股權，同時三亞鈺晟投資有限公司將其持有的鳳凰島國際郵輪港公司10%股權對應的決策權不可撤銷地授予中國交建；由三亞鳳凰島國際郵輪港收購鳳凰島發(fā)展、鳳凰島置業(yè)的100%股權。

其中，鳳凰島發(fā)展的主要資產(chǎn)為鳳凰島國際養(yǎng)生度假中心，也就是五棟產(chǎn)權式酒店，其外觀為風帆型，被視為三亞著名的地標之一。

據(jù)謝文介紹，“那五棟大樓是鳳凰島上唯一的房產(chǎn)項目，屬性為商住公寓，商水商電，產(chǎn)權50年。”

當《華夏時報》記者咨詢近年來鳳凰島房價變化的時候，謝文以現(xiàn)在掛牌在鏈家中介平臺的一套58平房產(chǎn)為例，2012年業(yè)主購買的時候總價約350萬元，單價約為6萬元/平。到了2012年底到2013年中的時候，房價到達該套房源的歷史價格最高點約12萬元/平。

“這套房子目前掛牌總價為245萬元，單價約為4.22萬元/平。這個業(yè)主因為著急出售所以要虧錢賣。”謝文補充說道。

記者從房天下網(wǎng)站看到，其顯示的鳳凰島6月均價只有37231元/平。

鳳凰島房價走勢。截自：房天下

潮起潮落

謝文判斷，鳳凰島房價的大幅波動與國際旅游島規(guī)劃有很大關系。

據(jù)了解，2009年12月31日，國務院批準了海南建設“國際旅游島”的規(guī)劃，指出海南要形成以旅游業(yè)為龍頭、現(xiàn)代服務業(yè)為主導的特色經(jīng)濟結構。

而據(jù)海南廣播電視總臺報道，2010年1月11日，海南國際旅游島規(guī)劃出臺的第7天，三亞鳳凰島開盤，700套房源當日銷售一空。樓市最熱時，據(jù)海南有關媒體報道，鳳凰島的價格曾達到過15萬元/平，被譽為海南最貴樓盤。

不過，后續(xù)隨著國際旅游島的熱度褪去，鳳凰島房價隨之回落。據(jù)三亞鳳凰島微信公眾號于2016年5月21日發(fā)布的文章描述，“三亞鳳凰島國際養(yǎng)生度假公寓曾創(chuàng)造了海南房地產(chǎn)市場的銷售奇跡，目前在售均價每平米8萬元左右”。

除了國際旅游島的概念外，2018年海南限購政策的出臺，也打壓了鳳凰島房價增長的勢頭。

據(jù)了解，2018年海南發(fā)布《關于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》，要求在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購。其中海口、三亞、瓊海已實行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，需提供至少一名家庭成員在海南累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

在這樣的背景下，外來資金難以流入鳳凰島內(nèi)，房價也難以維持。據(jù)某中介平臺顯示，目前鳳凰島在售房源僅為10套，均價為4.3萬元/平。當《華夏時報》記者問及為何掛牌房源這么少時，謝文透露，“不著急賣的，其價格都是500多萬的，都沒有在網(wǎng)上展示。”

環(huán)保風波戳破房產(chǎn)泡沫

熟悉海南房地產(chǎn)市場的某房企營銷人士陳華（化名）在6月16日在接受《華夏時報》記者采訪時表示，鳳凰島房價起落主要是和海南建設旅游島政策有關，相關政策在2010年出來之后，很多開發(fā)商就進入了海南島。

“不過，開發(fā)了幾年之后，即2017年9月，海南出臺了建省辦經(jīng)濟特區(qū)以來最嚴格的生態(tài)環(huán)境保護制度規(guī)定，實施嚴格的圍填?？偭靠刂浦贫群鸵?guī)范審批程序，這主要是怕開發(fā)商過度開發(fā)。”陳華說道。

但事實上那時候有的開發(fā)商已經(jīng)過度開發(fā)了。

2017年12月23日，環(huán)保部發(fā)布中央第四環(huán)境保護督察組向海南省反饋的督察意見，“一些市縣重經(jīng)濟發(fā)展、輕環(huán)境保護，熱衷于搞速效政績工程，財政過分依賴房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)指到哪兒，政府規(guī)劃跟到哪兒，鼓了錢袋、毀了生態(tài)”。

據(jù)三亞市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年三亞全年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長34.1%，占固定資產(chǎn)投資的比重達63.3%，高于上年同期10.9個百分點。

環(huán)保部督察組還特別指出，鳳凰島填海項目以國際客運港和郵輪港名義取得海域使用權，但實際主要用于房地產(chǎn)和酒店開發(fā)，由于填島造成水流變化，三亞灣西部岸線遭到侵蝕，為修復岸灘不得不斥巨資對三亞灣進行人工補沙。

對此，2018年1月10日，海南省出臺《關于進一步加強土地宏觀調(diào)控提升土地利用效益的意見》，明確將全面停止辦理產(chǎn)權式酒店用地審批手續(xù)(含農(nóng)用地轉用、土地供應和改變用途審批)；禁止將商品住宅用地與其他產(chǎn)業(yè)項目用地捆綁或搭配供應等舉措。

同年1月，鳳凰島項目被要求立即停工，并嚴禁建設任何形式的房地產(chǎn)項目，同時還要支出超過3700萬元的生態(tài)補償資金。

此外，2021年11月20日，海南省人民政府官網(wǎng)正式發(fā)布《海南省落實中央生態(tài)環(huán)境保護督察整改情況》，要求三亞市鳳凰島二期項目全部拆除，恢復建設前原狀，郵輪母港碼頭功能將另行考慮。

值得一提的是，謝文向《華夏時報》記者說道，“國家現(xiàn)在不批海上的建筑了，所以這個樓盤（鳳凰島）目前比較稀缺。”

不過，陳華則認為，“鳳凰島的房產(chǎn)項目現(xiàn)在是處于價值回歸的一個過程。現(xiàn)在投資客想要進入海南的購房門檻比前幾年要難很多。而即使鳳凰島破產(chǎn)重整對其周邊的樓盤不會造成太大的影響，不過會對之前那種被炒很高的樓盤、即本身有一定泡沫的樓盤帶來借鑒意義。”

計提減值后，投資額僅剩0元

據(jù)《華夏時報》記者了解，目前鳳凰島二期項目拆除工程施工已完成。

另外，由于涉及環(huán)保問題，鳳凰島項目進展不順，最終導致鳳凰島國際郵輪港“資不抵債”。據(jù)中國交建公告披露。截至2021年年末，鳳凰島國際郵輪港資產(chǎn)總額約為50.40億元，負債總額約為186.05億元。

2014年，中交建以10億元收購三亞鳳凰島郵輪港公司45%的股權。而根據(jù)中交建2022年6月13日的公告，因計提減值10億元，中交建投資的45%股份，核算至0元。

中交建在對鳳凰島的投資上明面虧損了10億元，但實際上可能遠遠不止，據(jù)海南本地媒體報道，上述交易完成后，中交建還通過鳳凰島郵輪港公司收購三亞鳳凰島發(fā)展及三亞鳳凰島置業(yè)100%股權，價格分別為29.99億元和9.62億元。

針對中交建對三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司股權投資的10億元被核算至0元的情況，《華夏時報》記者于6月21日得到中交建的采訪回復稱：參股投資10億元在過往年度已做了全額撥備，參股股權損失不會對本年度經(jīng)營業(yè)績有影響。而關于本次重整的進展情況則需見中交建的最新公告。