不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點擴圍至五城。繼北京、上海、廣州、廈門先后開展不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點后，天津也加入了試點行列。近日，天津市地方金融管理局、國家金融監(jiān)督管理總局天津監(jiān)管局、天津市規(guī)劃和自然資源局等多部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于開展不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點的通知》（以下簡稱《通知》），標(biāo)志著試點范圍進一步擴大。

受訪業(yè)內(nèi)人士認為，不動產(chǎn)信托應(yīng)用場景廣泛，尤其在人口老齡化背景下，不動產(chǎn)信托作為普惠性養(yǎng)老工具潛力巨大，既能盤活老年人存量資產(chǎn)以補充養(yǎng)老資金來源，又能通過信托安排實現(xiàn)財富分配和傳承，有助于優(yōu)化家庭財富管理和社會資源配置。

試點城市再擴容

不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點呈現(xiàn)加速推進態(tài)勢。

北京于2024年底率先開啟試點，今年4月初，中國外貿(mào)信托和國投泰康信托分別在昌平區(qū)和通州區(qū)的不動產(chǎn)登記中心完成了首次不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記。今年5月份，上海啟動試點，并于6月份由愛建信托、上海信托成功落地案例。廣州、廈門兩地于7月份接力推進試點，亦有案例落地。此次天津加入，試點城市增至五個。

公開信息顯示，天津相關(guān)部門發(fā)布的《通知》有多項開創(chuàng)性制度設(shè)計。例如，在傳統(tǒng)“委托人已持有的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)入信托”之外，創(chuàng)新性地增加了“委托受托人購買不動產(chǎn)”方式。這種委托購買方式充分考慮了不同類型委托人的需求，從而實現(xiàn)“存量資產(chǎn)盤活+增量資產(chǎn)配置”雙覆蓋。同時，《通知》適當(dāng)擴大了不動產(chǎn)信托的受益主體范圍，更具靈活性。

中國外貿(mào)信托特殊資產(chǎn)服務(wù)信托部總經(jīng)理王張悅對記者表示：“不動產(chǎn)信托的應(yīng)用場景頗為廣泛，可適用于信托業(yè)務(wù)分類中的資產(chǎn)管理信托，實現(xiàn)用信托資金進行不動產(chǎn)投融資管理并持有；在風(fēng)險處置服務(wù)信托領(lǐng)域，可用于破產(chǎn)重整企業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)的管理與持有，保障重整計劃債權(quán)人的信托受益權(quán)實現(xiàn)；在資產(chǎn)服務(wù)信托項下，家庭財富管理領(lǐng)域的應(yīng)用場景更為寬泛。”

解決養(yǎng)老痛點

隨著試點城市擴圍，不動產(chǎn)信托在解決居民養(yǎng)老問題上的價值備受關(guān)注。

中國信托業(yè)協(xié)會特約研究員周萍對記者表示，傳統(tǒng)信托財產(chǎn)登記確權(quán)模糊，不動產(chǎn)作為信托財產(chǎn)面臨權(quán)屬認定難題。北京、上海等地的試點政策明確登記申請主體、權(quán)利轉(zhuǎn)移要件及流程，以規(guī)則具象化打通不動產(chǎn)“裝入”信托的“最后一公里”。同時，不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記采用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記+信托財產(chǎn)登記”模式，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移至受托人名下并登記后，獨立于委托人和受托人的固有資產(chǎn)，有利于保障受益人財產(chǎn)權(quán)益。

上海信托表示，不動產(chǎn)信托對于居民養(yǎng)老來說，一是可以盤活存量資產(chǎn)，為老年人解決養(yǎng)老資金來源的問題；二是信托制度的財產(chǎn)隔離屬性能夠有效保護老年人的財產(chǎn)安全。

服務(wù)鏈條延伸

人口老齡化背景下，養(yǎng)老需求日益迫切，信托公司正積極行動，探索創(chuàng)新服務(wù)模式。

周萍認為，與傳統(tǒng)養(yǎng)老方式相比，不動產(chǎn)信托在一定程度上可以降低養(yǎng)老成本，提高資產(chǎn)利用效率和收益水平，同時有助于緩解社會養(yǎng)老壓力，促進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，優(yōu)化家庭財富管理和社會資源配置。

不過，不動產(chǎn)信托的普惠化推廣，有賴于登記流程、產(chǎn)品供給及公眾認知等多方面的進一步提升，需要各方共同努力。

記者獲悉，多家信托公司正在持續(xù)推動不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，發(fā)力養(yǎng)老金融。上海信托表示：“我們將不斷完善不動產(chǎn)信托的商業(yè)模式，引入更多金融機構(gòu)和養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)參與相關(guān)生態(tài)圈的建設(shè)，讓不動產(chǎn)信托更便捷地觸達社會大眾，為寫好金融‘五篇大文章’貢獻信托特色化力量。”

愛建信托總經(jīng)理吳淳對記者表示：“愛建信托正通過創(chuàng)新‘存房養(yǎng)老’模式，在保障老年人房產(chǎn)控制權(quán)的前提下，聯(lián)動優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老機構(gòu)，將不動產(chǎn)信托服務(wù)深度融入養(yǎng)老生態(tài)，提供資金管理、支付結(jié)算、養(yǎng)老服務(wù)對接等一站式解決方案。未來，愛建信托將進一步延伸服務(wù)鏈條，整合醫(yī)療保障、臨終關(guān)懷等增值服務(wù)，全方位守護老年群體生活品質(zhì)，助力構(gòu)建多層次養(yǎng)老保障體系。”（記者 昌校宇 方凌晨）