多部門“協同作戰”，助力古厝持證煥新生

“福州方案”破解產權登記之困

福州古厝是城市的“根”與“魂”，凝結著“老福州”的記憶。漫步福州古街巷，黛瓦白墻間流淌著歲月的痕跡。這些承載著城市靈魂的古厝，多年來卻在現代化進程中面臨著“身份認證”的困境——如何讓這些歷史建筑既保留原有風貌，又能合法持證融入當代經濟社會，推動其活化利用？放眼全國，這都是一道亟待解決的難題，福州用一場跨部門的保護接力，給出了全新答案，推進更多古厝從“保下來”到“活起來”。

福州市古厝辦證工作入選2024年福建省自然資源廳整治不動產“登記難”問題典型案例及2024年下半年優秀典型案例，同時被自然資源部作為典型案例在全國推廣。在探索古厝辦證的道路上，有哪些難點，部門又是如何攻克？連日來，記者帶著這些問題進行了深入采訪。

古厝辦證難點在哪？

位于倉山區臨江街道共和路“共和茶港壹號”商業園內，七棟民國風建筑靜靜矗立。青磚黛瓦間，“春記茶行”的牌匾依稀可見，仿佛仍在訴說當年的繁華——清末時期，這里曾是福州茶葉外貿的交易集散地，也是福州歷史上對外開放的一個重要窗口。

作為福州最早一批南洋風格建筑，這些歷經歲月滄桑的古建在時間流轉間不斷“衰老”。近年來，隨著社會力量參與福州古厝保護的熱情高漲，房企陸續參與福州古厝修繕與活化利用。2020年，福建信平實業有限公司公開拍下該園區地塊，投入資金對古厝進行修繕，共裕樓、瑩潤樓、和暢樓、健怡樓等建筑在能工巧匠的手中重煥生機，經過活化利用，再次融入城市發展律動。然而，該公司卻面臨著一個尷尬的處境——古建修好了，卻辦不了“身份證”。這也導致該項目總計近3500平方米的古建因產權證缺失而無法充分發揮商業價值。

實際上，信平公司的處境并非個例。此前，福州眾多古厝都深陷“確權難”的困境。據了解，福州市的古厝中，除三坊七巷的部分古厝已辦理房產證（未辦土地證）外，其余如朱紫坊、煙臺山、上下杭、南公園等歷史文化街區范圍內的古厝均未辦理不動產權證，長期處于“產權真空”狀態。

古厝辦證為何難？據了解，福州現存古厝多建于明清至民國時期，有夯土墻、美人靠等建筑特色。然而，由于福州古厝的建筑結構特殊，難以按照現行的規范辦理各項建設審批及驗收手續，若進行改造，極有可能會破壞歷史建筑核心保護要素及特色，影響不動產權證書的辦理和古厝的保護利用。

“影響古厝不動產權證辦理的因素很多，比如，福州古厝多為木結構、土木或磚木結構，像夯土墻承重、空斗墻承重等特色建筑結構體系，現行的工程建設項目審批及驗收體系沒有可執行的依據。”市不動產登記和交易中心產權處負責人說，辦證標準與現實脫節，使得古厝陷入“不改建難達標，改建又怕破壞原貌”的兩難境地。

由于古厝辦不了產權證，無法“入市”，產權缺失也帶來連鎖反應。“古厝辦不了產權證，影響到方方面面，企業經營需要貸款，我們只能做土地抵押，融資規模也跟著縮水。”信平公司負責人坦言，2022年公司首次融資時只能抵押土地，古厝的經濟價值難以得到體現，這也大大限制了企業的融資規模及后續發展。

多方發力開啟古厝保護“接力賽”

實際上，古厝辦證牽涉廣，涉及規劃、建設、消防等多個領域，環環相扣。為了破解此難題，更好地保護古厝，福州市多部門通力配合，開啟了一場跨部門保護的“接力賽”。

保護規劃是指引前行的地圖。“開展古厝研究和保護規劃、控制性詳細規劃編制工作，是化解古厝不動產‘登記難’的前提，控制性詳細規劃是建設用地規劃許可、建設工程規劃許可等審批的法定依據，如果審批無法通過，不動產權登記便無從談起。”市資源規劃局確權登記處負責人介紹。

近年來，福州市組織編制完成《福州歷史文化名城保護專項規劃（2021—2035年）》，陸續編制了三坊七巷、上下杭等數十個重要歷史地段的保護規劃及控制性詳細規劃，通過規劃引領明確保護范圍、保護要求和建設管控措施，為規劃審批、不動產權證書辦理提供法定依據，使古厝保護工作有章可循、有據可依。

古厝與其他建筑不同，有其特殊性，如何盡可能保留其原有建筑形式和風貌，既能持證入市，又能符合安全、結構要求？“難點在于如何為這些特色鮮明的古厝量身定制規范性文件，這就需要在現有工作機制上適當突破。”市不動產登記和交易中心產權處負責人表示，考慮到古厝建筑的特殊性，需充分發揮部門協同聯動作用，完善古厝建筑審查技術規則，合力打通古厝辦證壁壘。

這種創新思維催生了一系列突破性舉措。在多部門的協同努力下，福州市兩次修訂完善古厝面積計算規定，納入《福州市房產與規劃建筑面積測算技術規程》；出臺全省首個古厝辦證指引—《福州古厝不動產權證辦理工作指引（試行）》，完善《建設工程規劃許可證（古厝建筑）辦事指南》；制定古厝消防設計導則、消防審查工作導則等文件。

2024年，福州市領導帶隊前往蘇州平江歷史文化街區考察，汲取歷史建筑活化保護利用的先進經驗；各職能部門多次深入實地現場踏勘，不定期牽頭召開座談會共同研討，共商古厝活化利用之策；依托工作專班群，實時跟進督辦工作進度，讓古厝保護從“各自為政”走向“協同作戰”。

“我們精簡審批手續，推行多部門聯合審查機制，讓古厝確權跑出‘加速度’。”市資源規劃局確權登記處負責人介紹，市名城委“率先起跑”，對古厝修繕方案審查后一并出具審查及驗收意見；市資源規劃局“接棒”，并聯介入預審規劃許可指標，同時出具建設工程規劃許可證、規劃核實及土地核驗手續；市住建局開展消防驗收工作及房屋結構安全性評估。在不動產登記環節，市不動產登記和交易中心提前介入、提前預審，與項目公司探索合理界定不動產單元，有效縮短審批時間。

推動古厝從“保下來”到“活起來”

為推進不動產權證辦理，作為條件較為成熟的上下杭歷史文化街區成為古厝辦證的“試驗田”，拉開試點的序幕。如今，街區內的一些珍貴的歷史建筑已獲得了“身份證”，重新煥發生機。

2024年8月，福州古厝首批9本不動產權證核發，這一突破性進展，為破解長期困擾古厝保護的產權難題提供了“福州方案”。今年2月底，福州民營企業福建茂海永盛置業有限公司成功辦理“臺江區中白路12號歷史建筑”的不動產權證。5月，企業負責人呂女士拿到了期待已久的古厝現房銷售備案證明，準備與業主簽署買賣合同以及辦理合同網簽備案的相關材料。“辦理了古厝現房銷售備案，我們就可以將古厝出售，盤活資產，回籠資金！”呂女士說。

與茂海永盛公司一樣，今年6月底，信平公司所持共裕樓等4棟古厝也順利辦理了不動產權證，公司通過抵押，于7月拿到了銀行一筆新貸款。“這張證書不僅確認了古厝產權歸屬，更讓歷史建筑真正‘活’了起來。辦理了產權證，企業的銀行融資額度也進一步提高，這讓我們對未來發展信心更足。”公司負責人說。

長期以來，古厝保護修繕依賴政府財政投入輸血，形成了由國企主導修繕、開發、經營的保護開發模式，但古厝修繕工程投入大，由于產權關系不明晰，其商業價值長期被“凍結”，難以充分釋放應有的文化價值和商業潛力。古厝保護相關專家指出，古厝產權登記制度的突破具有多重意義，確權后的古厝可抵押貸款、上市交易，吸引社會資本，改變單純依賴政府投入的保護模式，緩解政府的財政壓力、國企的經營壓力，為開發企業后續修繕維護古厝提供了資金良性循環保障，讓更多力量參與到對古厝的保護中來。

通過三批試點項目的實踐，目前已形成一套較為成熟的跨部門協作機制，越來越多的古厝獲得“身份證”，福州的歷史文化街區正煥發新生機。據統計，自2024年以來，福州市已累計為130處古厝辦理建設工程規劃許可，88處完成產權登記，確權建筑面積突破2萬平方米。

古厝的最大價值在于其歷史內涵，只有讓古厝“活”起來，古厝保護才能走得更遠。“古厝有了‘身份證’，不僅可以更好地出租經營，而且還具備金融屬性，可以進行抵押融資，這為盤活歷史文化街區帶來了更多新可能。”市不動產登記和交易中心相關負責人表示，古厝產權登記制度的創新，既守護了城市文脈，又釋放了經濟活力，這種保護與利用的平衡之道，為歷史建筑保護提供了有益借鑒。下一步，將繼續完善配套政策，推動更多歷史古厝從“保下來”走向“活起來”。（記者 賴志昌）