5月8日，漳州在全省率先出臺“政府主導、市場運作”的家庭住房“以舊換新”政策，完善“保障+市場”住房供應體系，激發市場活力。那么，住房“以舊換新”應該如何換？“舊房”的價格要怎么確定？新房的房源都有哪些、要如何鎖定意向房源？針對市民關注的焦點問題，本報記者第一時間走訪市住建局、運營國企及市民，對《漳州市區家庭住房“以舊換新”實施方案》（以下簡稱《實施方案》）進行深度解讀。

何為“以舊換新”？

根據《實施方案》，“以舊換新”是指在規定的時限和區域范圍內的存量住房產權人，通過漳州市“以舊換新”平臺售出存量住房后，由本人、配偶或子女在薌城區、龍文區、高新區范圍內購入新建商品住房的市場行為。簡而言之，就是用賣“舊房”的錢買新房。

“鼓勵‘賣舊’的出發點，是多渠道籌集保障性住房房源。”市住建局總工程師沈振德告訴記者，由于現有公租房房源有限，無法滿足實際需求，已有不少審核通過家庭在輪候等待安排。如何“擴源”？通過國有保障房運營公司收購一部分二手住房、豐富保障性租賃住房供應成為破題之舉。

根據《實施方案》，由漳龍集團有限公司下屬的漳州安居智家住房開發有限公司、漳州城投集團有限公司下屬的漳州城投資產經營管理有限公司作為運營主體聯合搭建“以舊換新”平臺。市民通過平臺申請“以舊換新”并和這兩家國企簽訂“舊房”《預購買協議書》后，由平臺合作的中介機構提供“優先賣”等服務。預購買協議簽訂之日起60日內，如“舊房”未能順利售出，則由運營主體按評估價格90%購買，作為“保租房”進行運營管理，供“公租房”輪候對象和新市民、青年人等無房市民申請承租。

“安居智家從2022年9月起就開始負責漳州市區保障房的運營管理，此次作為運營主體參與‘以舊換新’新政實施，我們深感責任重大。”“以舊換新”工作專班相關負責人告訴記者，本次收購的“舊房”房源范圍以勝利路為界，在新政規定區域內勝利路以北的存量住房由漳州安居智家住房開發有限公司購買，勝利路以南的存量住房由漳州城投資產經營管理有限公司購買。實施期內，若一家公司先購買滿500套，則由另一家公司承接相關業務，直至總購買套數滿1000套。

根據《實施方案》，市民可將售賣“舊房”后得到的資金用于購置新房，這就打通了一、二手住房的聯通鏈條，激活房地產市場。

近期準備換房的市民侯達明告訴記者，二胎出生后家人打算換套大點的房子，但位于新浦路的老房子賣得慢，本在發愁不夠資金買新房，現在“以舊換新”新政出臺，不僅有中介幫著賣房，“舊房”出售還有國企購買，這就使得換房的確定性和可行性大幅增加。

“2023年1-12月中心城區共受理二手住房購房補貼9698件，但‘賣舊買新’購房補貼僅478件，這說明絕大多數居民出售二手住房后未購新房，市場持幣觀望氛圍濃烈。”在市住建局房地產市場監管科科長郭宇寧看來，目前漳州市商品住房市場“賣一買一”改善置換需求增多，實施“以舊換新”能讓市民更實惠、更有保障地選擇更有品質的新房項目，發揮一、二手房市場梯度消費和聯動效應，通過“以小換大”“以舊換新”有效釋放存量改善性需求，滿足新增剛性需求，激發市場活力，推動漳州市房地產業良性循環。

“以舊換新”需滿足什么條件？

“以舊換新”的“舊房”需滿足什么條件？

根據《實施方案》，漳州市申請“以舊換新”的“舊房”需在九龍大道以西、北江濱路以北、金峰路以東、北環城路以南的區域范圍內，產權面積不得大于70平方米且權屬清晰，在2009年12月31日（含）前完成竣工驗收備案并已辦理房屋所有權證、土地使用證等不動產權證，房屋結構屬于磚混結構或框架結構（不含房屋結構安全性等級為C級或D級的存量住房），住房評估單價不高于9000元/平方米。

2009年12月31日（含）前完成竣工驗收備案的“舊房”，實際房齡為近15年及以上。為何對舊房“年齡”設置得如此精確？“因為在前期多輪市調中我們發現，購買房齡15年以上的老房子很難申請到商業銀行按揭貸款，特別是現在二手房交易市場掛牌量大、供大于求，這就讓‘老房難賣’的局面愈發雪上加霜。”市住建局總工程師沈振德告訴記者，此次新政針對這一痛點設置“房齡”，由國企購入這些難賣的老房，經過重新整修后作為保障性房源提供給無房居民使用，讓老房煥發新生。

為何要將“舊房”面積設置為不大于70平方米？沈振德表示，“買舊”“租舊”的人群多為收入較低群體或是外來定居漳州的新市民、剛就業的無房青年人等，房源面積小需支付的租金總額就少，經濟負擔也就相應降低，可以從側面助力剛需人群圓住房夢。

“新房”的房源又有哪些？

《實施方案》明確，市民可購買漳州市薌城區、龍文區、高新區范圍內的新建商品住房（一手房）。運營主體按公開自愿原則征集房源、建立房源庫并進行動態管理。若入庫的新建商品住房房源已接受預定，開發企業應及時公布并在漳州市房屋租售一體化平臺中完成“房源已預售”設置，運營主體需動態更新房源狀況并及時向社會公開。此外，運營主體對通過“以舊換新”售出存量住房、購買新建商品住房的情況應及時統計相關信息。

需要特別注意的是，“以舊換新”的“舊房”“新房”均為“住房”，店面、廠房等非住宅類型房屋均不在此列。

“賣舊”后如何申請“買新”？

根據《實施方案》，市民辦理“以舊換新”需要經過提出換房申請、委托中介服務、選擇意向房源、辦理購買手續等流程。

賣出“舊房”后，如果市民選擇的是“以舊換新”平臺合作房企納入房源庫的房屋，則在選定新房后與房企簽訂認購意向合同、支付定金；房企提供“放心買”服務，最長為市民鎖定該意向房源60天（以《預購買協議書》簽訂之日起計算）。

如果市民選購的新房房源為平臺房源庫以外的商品住房，則需自行與房企約定成交價格、房源鎖定、定金、購房款支付以及違約責任等事項。

同時《實施方案》明確，“舊房”買賣雙方若是通過“以舊換新”平臺中介掛牌完成交易，則按規定標準計取中介服務費用，中介服務費由買賣雙方按約定共同支付；“舊房”若是通過“以舊換新”平臺由國企購買，則不收取中介服務費用。

“成功入駐平臺的房企將其在市區在售樓盤房源納入平臺房源庫后，還必須按‘一房一價’原則把每一套都設置最高價，這個價格不得高于房屋預（現）售備案價，且最高控制價的均價不高于該項目住宅近6個月的成交均價，這可比大家自行購買新房要劃算得多。”漳州城投資產經營管理有限公司相關負責人告訴記者，根據新政，運營主體購買“舊房”作為“保租房”后，會優先供給“公租房”輪候對象申請承租，輪候對象承租后還可按規定申領“公租房”租賃補貼，享受“以舊換新”服務帶來的福利。（記者 蔡柳楠 通訊員 李友力）