定調 多地明確加強調控

事實上，小長假樓市冷清一方面是因為春節因素影響，另一更重要的因素則是樓市調控收緊。

隨著地方兩會相繼召開，多地對房地產市場調控表態，“房子是用來住的，不是用來炒的”。

廣東方面表示，支持居民自住購房需求，抑制投資投機性購房，切實抓好熱點城市防泡沫、防風險工作。

北京代市長蔡奇在政府工作報告中指出，把握住房的居住屬性，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求，金融、財稅、土地、市場監管等多措并舉，探索建立符合國情市情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。

上海市長楊雄也表示，加強房地產市場調控，嚴格執行調控政策，促進房地產市場平穩健康發展。

深圳方面指出，對商品住房和商務公寓預售價格進行管理，開發企業申報均價不得明顯高于周邊同類房源銷售均價。深圳升級版“限價令”，明確“政府指導價”，以促進深圳房地產市場健康穩定發展，防止房價大起大落。

張大偉認為，樓市持續調控是2017年的主要方向，在此背景下，大部分城市的新房市場和二手房市場成交將低位徘徊。中原報價指數顯示，前期房價漲幅較高的城市回調壓力倍增，中原經理指數也顯示專業經紀人對后市態度較為冷靜審慎。

預判 房地產“峰值”已過

春節前夕，國家統計局發布2016年全國房地產開發投資和銷售情況數據顯示，2016年全國商品房銷售面積15.73億平方米，較上年增長22.5%。銷售額方面，2016年商品房銷售額達11.76萬億元，較上年增加34.8%，雙雙刷新房改后商品房的歷史記錄。

在此背景下，有業內人士提出房地產“峰值”已顯現。“我國正告別住房絕對短缺時代。”國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲表示，根據2010年第六次人口普查數據和相關數據推算，目前全國累積的存量住房約179億平方米、2.2億套。按照當年常住人口家庭來算，戶均約1.02套住房。就全世界經驗而言，戶均擁有1.1套住房以后，住房市場的峰值就會到來。

原國務院發展研究中心副主任劉世錦也曾表示，房地產峰值已過，拐點到來。他認為，“頂點”在2014年已經到來。房地產投資回升時間不會太久，以后還是會回調，因為基本面沒有改變。

從人口結構來看，目前主力購房人群為25歲-49歲，90后已經進入到主力購房人群中。但根據全國第六次人口普查數據，目前80后人口的總數是2.28億，90后是1.74億，90后人口總數比80后少23%。

以婚齡人口為例，第六次人口普查的數據顯示，我國20歲-39歲年齡的人數在2015年后出現明顯下行趨勢，預計全國新結婚夫婦對數將從2013年的1350萬對，逐年下滑至2020年的800萬對，年均增速為-7%。而結婚置業則是商品房剛性需求的主要構成之一。

“人口因素對房地產市場的支撐力度正在減弱，從現在來看，樓市中的需求結構已經發生改變，剛需人口開始減少。”中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞分析，近兩年，人口結構的各項指標都出現了拐點，中國勞動力人口、城鎮人口及婚齡人口的變化共同促成房地產在長周期上出現向下拐點。