近日，有媒體報道，一些地方的售樓處安裝人臉識別系統，以此辨別自然到訪客戶與來自二手房中介等渠道的客戶，引發人們的普遍關注與擔憂。有律師表示，這種行為不僅侵犯消費者的個人隱私，還存在價格歧視。

新華每日電訊記者實地探訪北京豐臺、大興等多家售樓處，發現均安裝多個攝像頭。經內部人士證實，售樓處攝像頭確實在對看房者進行人臉識別。

本期議事廳邀請房地產行業資深人士與相關領域律師，對此現象展開探討。

策劃主持

完顏文豪

李坤晟

訪談嘉賓

北京安理律師事務所高級合伙人 王新銳

中原地產首席分析師 張大偉

房地產公司區域營銷總監 吳文聰

房地產經紀人 李思明

售樓處為何要做人臉識別？

“在我們見面之前，你先別一個人進售樓處”

張大偉：在我印象中，2011年前后，業界出現了新樓盤通過二手房中介渠道銷售的現象。當時海南的海景房為吸引外省客戶，開發商摸索出通過其他城市的房產中介帶客，成交后付給中介一定傭金的銷售模式。后來，這種模式逐漸流行開來。

這幾年，隨著房地產調控政策收緊，一些地方樓市降溫，部分樓盤銷售困難。開發商為盡快回款，對中介渠道的依賴度越來越高。

據我粗略觀察，目前除了少數銷售火爆的樓盤不需跟中介渠道合作，絕大部分城市的新開樓盤，通過房產中介渠道帶客占比已超過40%，個別樓盤甚至高達百分之七八十。

李思明：目前北京新增購房需求，逐漸以改善型為主，二手房中介公司手握海量換房者信息。北京有的新樓盤八成客戶來源于中介渠道帶客，銷售占比很高。比起坐在售樓處等購房者上門的置業顧問，我們熟悉客戶的資金實力和個性需求，能在他們看房之前進行精準推介。

主持人：本報記者實地走訪售樓處時，房產中介特別提醒：“你也應該看到新聞上說，售樓處安裝了攝像頭。在我們見面之前，你先別一個人進去，一定等我過來。萬一被拍到了，就不是我的客戶了。”

張大偉：目前行業的現狀是，由中介渠道的經紀人帶客看房，若最終能成交，開發商付給中介渠道的傭金，大致是購房款的3%-5%。而售樓處的銷售人員每談成一筆生意，提成只占房款的3‰-5‰。

比如，一套1000萬元的房產，中介經紀人帶客看房最終成交，可收取30萬元至50萬元的傭金。但如果是購房者看到廣告，自己到售樓處，銷售人員談成這一單，提成只有三五萬元。

吳文聰：因為售樓處銷售人員賺的提成，遠低于中介經紀人的傭金，所以銷售人員就有動力與中介經紀人勾連，讓客戶盡量通過中介渠道看房，但這樣就不可避免會增加企業運營成本。

以前，開發商企業能做的，只是登記看房者的電話號碼，但勾連作弊太容易了，企業防不勝防。

近一兩年，行業內對客戶進行人臉識別，是不得已而為之，肯定不是為了刻意獲取購房者的生物信息。照理說，除了識別是誰帶的客戶，開發商獲取客戶生物信息一點兒用也沒有。

李思明：站在中介經紀人的角度，安裝人臉識別也是一種保護。

有時候，開發商會與多家中介渠道合作。我帶客戶看房，跟售樓處談價格，折騰好幾趟，最后另一家中介給點好處，客戶就去他那邊了。如果不對客戶首次看房的路徑進行甄別，市場就亂了。

行業內也有規矩，如果客戶一直沒有敲定合同。一段時間后，這名客戶可算作一名新客戶，重新劃定帶看者。

主持人：近日，網上流傳消費者戴頭盔看房的視頻。有評論稱，這反映出購房者在看房比價時的無奈。

吳文聰：戴頭盔看房恐怕有表演成分。管理規范的房地產企業，不管是哪個渠道來的客戶，都會一視同仁，折扣公開透明，必須全部給客戶。

李思明：我工作這些年里，還沒見過戴頭盔看房的，網上流傳的那段視頻，是不是一種炒作？像我所在的大型二手房中介公司，不允許把傭金分給購房者。不排除中介經紀人私人花錢買點禮物送給購房者，但這樣的錢不會從公司走賬。

不拿數據牟利就不違法？

人臉識別需要以正當性為前提，而出于傭金結算進行人臉識別，根本不足以構成正當性

吳文聰：像貝殼這樣的大平臺，利用互聯網，幾乎整合了全部中介門店，同開發商談判時非常強勢。

假設某個區域新開四個樓盤，三家跟中介渠道合作，一家不合作。那么，中介經紀人在向客戶推薦項目時，如果不負責任地貶低不愿合作的這家企業，就會讓對方特別被動。

如果幾個樓盤全部和中介渠道合作，這家給3個返點，那家給4個返點，中介經紀人就傾向于推薦返點高的項目，這是商業逐利的本性。現在有的樓盤，只要中介帶人過來，不管是否成交，就先給200元購物卡。

中介渠道像一副枷鎖，如果不用，銷售成績上不去，用了就等于飲鴆止渴，進入惡性循環。現在大多數開發商毛利率都不到10個點，但近兩年北京和珠海都出現過傭金10個點的項目。

我所在的公司，去年通過中介渠道銷售還不多，但今年實在沒辦法，基本所有項目都得跟他們合作。可一旦合作就必須對客戶進行甄別，否則營銷費用會超支。

人臉識別是沒有辦法的辦法。開發商沒有拿數據干違法的事，沒有牟利行為，不能就此說是侵犯客戶的權利。畢竟，售樓現場總是要裝監控的，就像物業公司在小區內安裝攝像頭一樣。不要拿惡意揣測企業，我們也希望市場更加規范公平。

王新銳：人臉識別一般用在公共安全領域，或對個人影響相對較低的領域。有的情況還要經過論證，看有沒有足夠的正當性。售樓處出于傭金結算這種商業目的進行人臉識別，而且把客戶生物識別信息，跟個人身份信息關聯起來，根本不足以構成正當性。

主持人：記者在走訪幾個售樓處時，一進大廳就能看到攝像頭，有的還不止一個。有的工作人員承認了系統的存在，但辯稱售樓處沒有隱瞞客戶，認為購房者看到攝像頭，就等于知道自己被抓拍了。

王新銳：先有正當性這個前提，才能說有沒有盡到告知的義務，以及告知到什么程度。像售樓處這種場合，大家的注意力沒那么集中，看到攝像頭就構成告知這種說法，邏輯上說不通。售樓處采集人臉信息過程中，其實采集了很多并不一定是最終買房人的信息。有的人僅僅來看一看樓盤，連后續的合同關系都沒有，就被采集了信息，這就涉及違法問題了。

行業潛規則為何引發社會焦慮？

售樓處人臉識別侵犯個人隱私不存在爭議，但背后還涉及價格歧視問題

主持人：據媒體報道，提供人臉識別系統服務的公司稱，售樓處的人臉信息、手機號碼會永久保存，但房企內部一般只對指定的管理層開放數據查看權限。

王新銳：購房這種場景的人臉識別，核心目的是為了清算傭金，所以強調要把這個人識別出來，同時把信息保存下來。從這個角度講，房地產公司把個人生物識別信息，其實是跟身份信息直接掛鉤。此外，在數據保存安全方面，開發商做到什么程度很令人懷疑。這些數據一旦被黑客獲取，后果不堪設想。

售樓處的人臉識別，之所以讓大家感到焦慮，是因為近年來隨著技術進步，在移動互聯網端，人臉信息越來越重要，本身也是一個入口或賬戶。

相比其他部位，面部天天暴露在外，更應該加以保護，不能任意采集。現在有很多深度偽造的技術，比如視頻換臉，讓人難辨真假。這種情況下，人臉信息一旦被泄露，有可能會被不法分子利用，給當事人造成財產損失。

張大偉：售樓處人臉識別侵犯個人隱私，這方面不存在爭議，但大部分去售樓處的購房者，最關注的還不是這個問題。他們擔憂的是有沒有選擇權，背后涉及價格歧視。

像媒體報道中提到的，有的中介經紀人向購房者私下返點優惠，導致僅僅因為首次看房的路徑不同，購房者實際支付的房款差距巨大。

應該進一步規范中介傭金的使用，不允許返還給購房者。但實際上，返還方式有很多種，過程又不太透明，確實很難監管。

這種亂象還可能誤導政府調控。傭金返還之后，政府掌握的房價，就不是真實的價格了。（應受訪者要求，吳文聰、李思明為化名）