在福建省莆田市碧桂園天城二期施工現(xiàn)場，塔吊旋轉(zhuǎn)，工程車輛往來穿梭。

“以前晚上睡不著，現(xiàn)在終于能看見自家陽臺了。”業(yè)主陳先生指著正在拆除腳手架的樓體感慨道，“政府帶著銀行和企業(yè)一起使勁，讓我們把懸著的心放下了。”

2024年初，莆田市住建局聯(lián)合莆田金融監(jiān)管分局建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，一場關(guān)乎萬千家庭安居夢的保衛(wèi)戰(zhàn)在全市打響。其中，面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)的碧桂園天城二期項(xiàng)目，在機(jī)制啟動(dòng)后僅一個(gè)月便重獲生機(jī)，成為這場攻堅(jiān)戰(zhàn)中極具代表性的破局樣本。

天城二期：

從“險(xiǎn)象環(huán)生”到“破繭重生”

碧桂園天城二期項(xiàng)目912套住宅承載著仙游縣數(shù)百個(gè)家庭的安居夢，原定于2022年底起分批交付房屋計(jì)劃卻在多重壓力下停滯不前。

“當(dāng)時(shí)項(xiàng)目銷售幾乎停滯，資金回籠緩慢，施工進(jìn)度嚴(yán)重滯后，各方權(quán)益面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。”仙游縣住建局一位參與協(xié)調(diào)的工作人員回顧時(shí)仍心有余悸，“購房人焦慮，施工單位不安，銀行也承受著資產(chǎn)質(zhì)量壓力。”

轉(zhuǎn)機(jī)始于2024年2月莆田市城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的建立。機(jī)制一啟動(dòng)，碧桂園天城二期項(xiàng)目便被精準(zhǔn)聚焦。莆田市住建局與莆田金融監(jiān)管分局牽頭，組織多部門深入調(diào)研，核心在于嚴(yán)格遵循市場化、法治化原則，清晰切割項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)。

“關(guān)鍵在于精準(zhǔn)拆彈，既要滿足房企的合理融資需求以盤活項(xiàng)目，又要兼顧銀行信貸資產(chǎn)的安全。”莆田市保交房工作專班成員點(diǎn)明了機(jī)制運(yùn)作的精髓。

一個(gè)月后，該項(xiàng)目成功納入首批“白名單”。主辦行招商銀行莆田分行立即啟動(dòng)綠色通道，打破常規(guī)審批流程，8天內(nèi)即完成7000萬元開發(fā)貸款的展期審批。

“時(shí)間就是信心，效率就是生命線。”招商銀行莆田分行項(xiàng)目經(jīng)辦人員描述了當(dāng)時(shí)的緊迫感，“我們內(nèi)部跨部門高效協(xié)同，同步推進(jìn)方案設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評估，并與總行溝通，最終在極短時(shí)間內(nèi)讓展期落地。”

這筆關(guān)鍵貸款不僅成功展期，更實(shí)現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的讓利優(yōu)化：貸款利率大幅下調(diào)92個(gè)基點(diǎn)，預(yù)計(jì)為項(xiàng)目節(jié)省財(cái)務(wù)成本約80萬元。同時(shí)，在增加部分在建工程抵押緩釋風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，銀行還制定了更符合項(xiàng)目現(xiàn)金流現(xiàn)狀的還款計(jì)劃，顯著緩解了房企的短期償債壓力。

展期消除了各方疑慮，為項(xiàng)目建設(shè)添加了澎湃動(dòng)力。截至目前，項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)銷售備案534套，住宅去化率攀升至61.82%。更令人振奮的是，19棟住宅已成功交付，剩余樓棟正按計(jì)劃穩(wěn)步推進(jìn)建設(shè)與交付工作。

“看到銀行資金到位、工地重新熱火朝天，懸著的心才算真正放下。”項(xiàng)目承建方一位現(xiàn)場經(jīng)理坦言，“現(xiàn)在目標(biāo)明確，就是全力以赴保質(zhì)量、保交付。”

“三位一體”協(xié)同攻堅(jiān)：

莆田模式的制勝之道

碧桂園天城二期的“重生”，是莆田市創(chuàng)新構(gòu)建“政銀企三位一體”高效協(xié)同機(jī)制的生動(dòng)注腳。這套機(jī)制的核心在于打破壁壘、精準(zhǔn)發(fā)力。莆田市委、市政府領(lǐng)航，機(jī)制先行，高位推動(dòng)，成立市級保交房工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌制定“1+N+X”一攬子方案。

“我們聯(lián)合金融監(jiān)管、司法等部門以及各主要金融機(jī)構(gòu)，建立了常態(tài)化工作協(xié)同機(jī)制，并針對像天城二期這樣的重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，成立工作專班，下沉一線解決問題。”莆田市住建局房地產(chǎn)市場科科長陳志強(qiáng)介紹。

莆田金融監(jiān)管分局與莆田市住建局多次聯(lián)合組織政策宣導(dǎo)會(huì)、座談會(huì)和銀企對接會(huì)，對住建部、金融監(jiān)管總局及最高人民法院等的最新政策進(jìn)行權(quán)威解讀。

“反復(fù)宣導(dǎo)的目的是讓銀行和企業(yè)都吃透政策精神，確保融資協(xié)調(diào)工作始終在市場化、法治化軌道上運(yùn)行，精準(zhǔn)落實(shí)保交房核心目標(biāo)。”莆田金融監(jiān)管分局副局長林玉新強(qiáng)調(diào)。

莆田市探索出“一項(xiàng)目一銀行一方案”工作模式。多部門一體化聯(lián)動(dòng)，從項(xiàng)目評審、“白名單”審核推送、問題反饋與修復(fù)，到融資保障、督導(dǎo)監(jiān)測，實(shí)現(xiàn)全流程高效運(yùn)轉(zhuǎn)。

“我們改變了以往‘文來文往’的低效溝通，強(qiáng)調(diào)‘人來人往’的現(xiàn)場對接。”一位參與多場協(xié)調(diào)會(huì)的銀行機(jī)構(gòu)工作人員深有感觸，“審核通過的6個(gè)項(xiàng)目，平均在半個(gè)月內(nèi)就完成了授信批復(fù)，效率遠(yuǎn)超常規(guī)。”

針對碧桂園天城二期項(xiàng)目遇到的“集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)拖累項(xiàng)目”這一普遍性難題，協(xié)調(diào)機(jī)制發(fā)揮了關(guān)鍵作用。“我們重點(diǎn)督促銀行機(jī)構(gòu)，必須對項(xiàng)目自身資質(zhì)和封閉運(yùn)行可行性進(jìn)行評估，合理區(qū)分風(fēng)險(xiǎn)，避免因集團(tuán)層面的問題誤傷子公司的正常項(xiàng)目。”莆田市保交房工作專班成員道出疏通堵點(diǎn)的核心策略。

兩級聯(lián)動(dòng)閉環(huán)管理：

筑牢資金安全堤壩

在政銀企橫向協(xié)同下，莆田市構(gòu)建了市、縣縱向貫通的兩級聯(lián)動(dòng)體系，形成監(jiān)管合力，確保寶貴資金精準(zhǔn)滴灌、安全運(yùn)行。

莆田市嚴(yán)格準(zhǔn)入，名單把關(guān)“心中有數(shù)”，市縣兩級緊密協(xié)作。市級工作專班對各縣區(qū)預(yù)審上報(bào)的項(xiàng)目，搭建聯(lián)合把關(guān)平臺。

“我們堅(jiān)持市場化、法治化原則，嚴(yán)格按照準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)篩選，確保推送名單中的項(xiàng)目相對成熟、風(fēng)險(xiǎn)可控。”陳志強(qiáng)表示。通過前置約談、走訪意向主辦行、推送需求清單等方式，提前摸清項(xiàng)目底數(shù)和融資難點(diǎn)，形成需協(xié)調(diào)解決的事項(xiàng)清單，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目“推送-反饋”的閉環(huán)管理。

莆田金融監(jiān)管分局壓實(shí)責(zé)任，力促“應(yīng)貸盡貸”。通過召開專項(xiàng)座談會(huì)、加強(qiáng)形勢研判和政策督導(dǎo)，明確要求各銀行機(jī)構(gòu)對合規(guī)“白名單”項(xiàng)目必須積極滿足其合理融資需求。

市、縣三級監(jiān)管部門聯(lián)合行動(dòng)，深入房企和項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地督導(dǎo)和融資協(xié)調(diào)，共同壓實(shí)金融機(jī)構(gòu)責(zé)任。

以碧桂園天城二期為例，仙游金融監(jiān)管支局與縣住建局建立了定期會(huì)商調(diào)度機(jī)制。“強(qiáng)化縣區(qū)屬地監(jiān)管前哨作用至關(guān)重要，核心是強(qiáng)化資金封閉管理。我們推動(dòng)開發(fā)貸款和預(yù)售資金處于有效監(jiān)管之下，專款專用，嚴(yán)防挪用。”仙游金融監(jiān)管支局副局長林德凱介紹。該機(jī)制還成功推動(dòng)了按揭配套銀行重新準(zhǔn)入并加快投放節(jié)奏。

在強(qiáng)有力的協(xié)調(diào)機(jī)制推動(dòng)下，莆田轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)已累計(jì)向保交房項(xiàng)目投放個(gè)人住房按揭貸款67.43億元，為市場注入了穩(wěn)定劑，逐步推動(dòng)金融與房地產(chǎn)的良性循環(huán)逐步形成。

截至2025年5月，通過城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，莆田市已累計(jì)為25個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供授信支持68.25億元，其中開發(fā)貸款獲批金額達(dá)64.62億元，實(shí)現(xiàn)了名單內(nèi)項(xiàng)目資金支持全覆蓋。尤為亮眼的是，貸款投放率高達(dá)94.68%，其中5個(gè)保交房項(xiàng)目的貸款投放率達(dá)到100%。

值得關(guān)注的是，在25個(gè)“白名單”項(xiàng)目中，民營房企項(xiàng)目達(dá)11個(gè)，占比44%。這一比例充分體現(xiàn)了協(xié)調(diào)機(jī)制對各類所有制房企一視同仁的支持，有效穩(wěn)定了市場預(yù)期，提振了行業(yè)信心。

據(jù)了解，下一步莆田市將致力于推動(dòng)房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效，加速預(yù)備庫項(xiàng)目融資落地，持續(xù)提升協(xié)調(diào)機(jī)制的覆蓋面和政策影響力。